14/09/2010

TETTO
 
 


"Nei rapporti di condominio, ai fini della determinazione della contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione dei tetti, bisogna distinguere tra opere che for- mano il tetto e opere che assicurano l'uso esclusivo dei sottotetti, dovendo le prime, solo limitatamente alle opere che assicurano le funzioni di copertura del tetto, porsi a carico di tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., e gravando, invece, le seconde a carico dei possessori esclusivi dei sottotetti"
(Trib. Napoli, sent. 18 giugno 1958)


"E'  nulla la delibera assembleare con la quale siano state addebitate ad un condo- mino, in proporzione della quota millesimale, le spese relative al rifacimento del tetto dell'intero stabile condominiale, allorché la porzione di immobile di sua esclu- siva proprietà sia staccata dallo stabile predetto e non usufruisca alcun beneficio con la riparazione del tetto (nella specie la proprietà singola di quel condomino era costituita da un magazzino, con ingresso nel cortile, nonché da un vano cantina, separati dal corpo dell'edificio principale)" 
(Trib. Milano, sent. 31 marzo 1966)


"Nell'ipotesi di edifici distinti ed autonomi, raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti debbono essere ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera venga eseguita. Tale principio non trova applicazione quando, per le caratteristiche strutturali e funzionari di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio, risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (nella specie è stato ritenuto che tutti i condomini dovessero concorrere alle spese di riparazione del tetto del secondo corpo di fabbrica perché in questo si trovavano un portico, un atrio ed un tratto di scala di accesso alle proprietà esclusive di tutti i condomini, oltre che vani e cantine aggregati ad appartamenti collocati in altri corpi di fabbrica)"
(Cassazione, sent. n. 1352 del 29 aprile 1968).


"Il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, ma è insufficiente nel condominio, giacché essendo tale istituto caratterizzato dalla consistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, l'intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprietà esclusiva. Pertanto, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti, senza che con ciò peraltro si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto. (Nella specie, essendo stato accertato che si trattava  di un complesso immobiliare fabbricato in più tempi, con tetti posti a livelli diversi e con servizi di scale e di riscaldamento separati, è stata ritenuta ineccepibile la ripartizione della spesa di riparazione del tetto per gruppi di condomini, in conformità, del resto, al regolamento condominiale)" 
(Cassazione, sent. n. 1923 del 6 luglio 1973)


" La trasformazione, ad opera di un condomino, del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo del condomino stesso non è una innovazione ma un'opera  vietata ai sensi dell'art.1102 c.c."
(Cassazione, sent. n.4579 del 13 luglio 1981)


"Un condomino non può trasformare il tetto, di proprietà comune, in terrazzo, a suo uso esclusivo, alterandone la destinazione, in contrasto con l'art. 1102 c.c. La trasformazione suddetta è un'innovazione vietata e non una sopraelevazione.

(Cass.13-7-1981, n. 4579. Cass, 9-51983, 
n. 3199 e Cass. 7-1-1984, n. 10) 


"L'opera di occupazione ed incorporazione del tetto comune in una proprietà esclusiva è un'innovazione vietata"
(Cass. 27-7-1984, n. 4449)


"Se il tetto è di proprietà esclusiva di un condomino, la spesa per la sua riparazione va ripartita in base all'art. 1126 cod. civ." 
(Cassazione, sent. n. 532 del 30 gennaio 1985)


"Il proprietario dell'ultimo piano, a norma dell'art. 1127 c.c., 1° comma, può trasformare il tetto spiovente in lastrico solare ad uso esclusivo, pagando l'indennità agli altri condomini"
(App. Messina 18-11-1985)


"La trasformazione, ad opera di un condomino, del tetto in terrazza a suo uso esclusivo, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune, in violazione del primo comma dell'art. 1102 del Cod. civ. e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano. (Ovviamente, la trasformazione può essere effettuata soltanto col consenso di tutti i condomini)." 
(Cass. 28-03-1991, n. 3369)


«Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi degli artt. 1117 e 1123 cod. civ., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 cod. civ. in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella presunzione strumentale delle parti comuni dell'e- dificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone l'esistenza e l'uso» 
(Cassazione, sent. n. 5064 del 29 aprile 1993)


"L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che ricopre i vani dell'ultimo piano (c.d. sottotetto), assolve di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano."
(Cass. sent. n.6640 del 15 giugno 1993)


"E' nulla la deliberazione dell'assemblea, presa a maggioranza, che autorizzi un condomino ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo" 
(Cass. 26-10-1994, n. 8777)


"In tema di condominio di edifici, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile in difetto di titolo, soltanto quando il sottotetto risulti in concreto, per le caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, come oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune."
(Cass. 11-05-2000, n. 6027)
 



La gronda di un tetto di un edificio condominiale costituisce bene comune, in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117 n. 1 c.c. include espressamente tra le parti comuni dell'edificio; (In applicazione del riportato principio, la Suprema Corte ha affermato che qualora si chieda giudizialmente l'abbattimento della gronda indispensabile interpellare in giudizio tutti i condomini, quali litisconsorti necessari).

(Cass. 15 maggio 2007, n. 11109)