12/09/2010

"Ai fini del calcolo dell'indennità, non si tiene conto del piano delle cantine."

(Cass. 18.05.1067, n. 1055)

"Il condomino sopraelevante non è tenuto a corrispondere l'indennità se è proprietario non soltanto del lastrico solare, ma anche della cosiddetta colonna d'aria che sovrasta l'edificio."

(Cass. 26.03  1976, n. 1084)

"L’art.1127 Cod. Civ. il quale vieta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato medesimo, e , quindi, consente all’altro condomino di agire per la demolizione delle opere realizzate in violazione di detto divieto trova applicazione pure nel caso di sopraelevazioni  che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche. Anche in tale ipotesi, peraltro, la relativa domanda, investendo un rapporto privatistico cui è estranea la pubblica amministrazione, rientra nell’ambito della giurisdizione del giudice ordinario."
(Cass. civ. Sez. un. 12 febbraio 1987, n. 1541)

"Nell’ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare  e del diritto di sopra- elevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma,  nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico solare rimane di proprietà del proprietario del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all’edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopraelevazione che è indipendente dalla proprietà della costruzione."
(Cass. Sez. II 23 febbraio 1987, n. 1916)

"L'indennità di sopraelevazione costituisce un debito di valore e quindi è soggetta alla rivalutazione monetaria."

(Cass. 5.12.1987, n. 9032)

"La terrazza a livello anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura della parte sottostante dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione ."
 (Cass. civ., sez. 11, 25 ottobre 1988, n. 5776)

"La costruzione di una veranda a vetri, che copra l'ultimo piano dell'edificio condominiale, costituisce sopraelevazione."

(Cass. 27 aprile 1989, n. 1947)

"Poiché l'indennità di sopraelevazione prevista dall'art.1127 cod. civ. non costituisce risarcimento del danno, per la decorrenza dei relativi interessi occorre la costituzione in mora, a norma dell'art. 1282 cod. civ."
(Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 1990, n. 10098)

"La clausola del regolamento, richiamato negli atti di acquisto, che fa divieto di effettuare qualunque modifica o variazione esterna dell'edificio, costituisce titolo per l'esclusione del diritto di sopraelevazione, che è genericamente riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dall'art. 1127 del Cod. Civ."

(Cass. 14.01.1993, n. 395)

"L'art.1127 cod. civ. in tema di sopraelevazione sopra l'ultimo piano dell'edificio, essendo inserito  nella regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della comunione in generale, ed avendo nel primo comma, quale destinatario il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, postula una divisione della proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella comunione disciplinata negli artt. da 1100 a 1116 cod. civ."
(Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1994, n. 10699)

"Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un'opera eseguita da un condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il decoro architettonico dell'edificio, e perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. Il 20, comma secondo, c.c., accoglie la domanda ai sensi dell'art. 1127, comma terzo, c.c. perché ravvisa il pregiudizio estetico dell'edificio, e perciò l'illegittimità della sopraelevazione ma accerta, incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un presupposto della causa petendi - alterazione del decoro architettonico - rimasta identica, come il petitum attribuito - la demolizione - pur se con argomenti diversi da quelli prospettati." 
(Cass. civ., sez. 11, 19 ottobre 1998, n. 10334)

"I condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se eseguita ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno: ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma terzo dell'articolo 1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata diversamente dal caso in cui con essa comprometta le condizioni statiche dell'edificio perché in questo caso non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile." 
(Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334)

"Le cosiddette pensiline realizzate in materiale tipo tenda, o simile, senza che vi siano delimitazioni con pareti verticali, non possono annoverarsi nel concetto di nuova fabbrica; in conseguenza di esse non sorge il diritto, per gli altri condomini, a percepire l'indennità prevista dall'art. 1127 del Cod. Civ., ultimo comma."

(Cass. 15 febbraio 1999, n. 1263)

"La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale." 
(Cass. civ., sez. V, 19 luglio 1999, n. 7678)

"Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni, anche nel caso in cui è vietato sopra- edificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l'edificio, perché tale divieto peraltro non immutabile, non fa venire meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare."
(Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1999, n. 13328)

"Il diritto a sopraelevare non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini. I limiti, ovvero i divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad un < servitus altius non tollendi> possono essere costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può essere contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale."

Cass. 6.12.2000, n. 15504)

"L'indennità posta a carico del condomino che costruisca sopra l'ultimo piano dell'edificio, nell'ipotesi di sopraelevazione di un solo piano deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo poi il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo infine dal quoziente così ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione."
(Cass. civ., sez. IV, 3 luglio 2002, n. 2622) 

"Se il proprietario del lastrico solare edifica ai sensi dell'art. 1127 del Cod. Civ. (e rispettandone le limitazioni), deve essere corrisposta al condominio la prevista indennità essendo irrilevante, a tal fine, l'assenza della concessione edilizia comunale."

(Cass. 21 maggio 2003, n. 7956)

"Poiché l'indennità di sopraelevazione, prevista dall'art. 1127 del Cod. Civ., costituisce un debito di valore, di conseguenza non è utilizzabile la regola dettata, per le obbligazioni di valuta, dal Cod. Civ., secondo il quale gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora."

(Cass. 21 agosto 2003, n. 12292)

Realizzazione di veranda e decoro architettonico dell'edificio

"Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dalla innovazione, abbia un particolare pregio artistico (cfr.: Cass. civ., sez. 2^, sent. 14 febbraio 2005, n. 27551), ne' rileva che detto decoro sia stato gia' gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma e' sufficiente che vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità".

(Cass. Civ. 14455/2009)

"Lo spazio non costituisce oggetto di diritti e quindi non può costituire oggetto di proprietà autonomo rispetto alla proprietà del suolo, in quanto esso è un mezzo necessario per l'esistenza e l'esercizio del diritto di proprietà. Se ne ricava che anche la cosiddetta colonna d'aria (ovvero lo spazio sovrastante un edificio) non costituisce oggetto di diritti e non può costituire oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà dell'ultimo piano dell'edificio o alla proprietà esclusiva del lastrico solare. Il concetto di cosiddetta colonna d'aria va inteso, quindi, come diritto in capo al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare di  utilizzare, senza alcuna limitazione, il suddetto spazio sovrastante mediante la sopraelevazione. Tale facoltà non comporta l'esonero dall'obbligo di corrispondere l'indennità di sopraelevazione previsto a carico di chi sopraeleva dall'articolo 1127, ultimo comma, del C.c., sempre che i proprietari dei piani sottostanti non rinuncino, espressamente o implicitamente. a tale diritto di credito."
(Cass. 1° ottobre - 22 novembre 2004 n.22032)

"Se l'ultimo piano appartiene <pro diviso> a più proprietari, a ciascuno di essi spetta la facoltà di sopraelevare nei limiti della propria porzione di piano e nel rispetto dell'art. 1117 del C.c.."

(Cass. 24.02.2006, n.4258)

CONDOMINIO – ULTIMO PIANO DELL'EDIFICIO – SOPRAELEVAZIONE – INDENNITA'

L'indennità di sopraelevazione, di cui all'articolo 1127 del Codice Civile, è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l'ultimo piano, indipendentemente dall'entità dell'innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sia stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato.
Il legislatore, nel riconoscere il diritto di sopraelevazione al condomino proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del lastrico solare, con ciò attribuendogli la possibilità di far sorgere nuove costruzioni ciascuna delle quali oggetto d'autonomo dominio esclusivo, ha anche posto a carico dello stesso l'obbligo di corrispondere agli altri condomini un'indennità.
Ciò sulla considerazione, come hanno evidenziato dottrina e giurisprudenza prevalenti (da ultimo, nelle motivazioni, con richiami, di Cass. 16.6.05 n. 12880 e 21.5.03 n. 7956), della necessità d'una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata dall'uno di essi e dall'acquisto da parte di questi della proprietà relativa; avendo, infatti, ciascun condomino, ex articolo 1118 del Codice Civile, un diritto di comproprietà, proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nell'articolo 1117 del Codice Civile e, quindi, anche sull'area sulla quale sorge l'edificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell'ultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sull'area medesima e questo aumento, naturalmente, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione.

(Cass. sezioni unite, 30/0/2007, n. 16794)

Diritto alla sopraelevazione: portata giuridica

La nozione di sopraelevazione trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino. La ratio giustificatrice della norma che, sia pure a determinate condizioni, conferisce ai proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale il diritto di sopraelevazione va ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio ed occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto dell'edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva.

Cassazione civile, sez. II, sentenza 07.02.2008 n. 2865

"L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione eseguita dal condomino nell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l'estetica della facciata dell'edificio, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell'art. 1130, n.4, c.c. è attribuito all'amministratore."
 (Cass. n.13611 del 12-10-2000)

In tema di condominio, chi trasforma le soffitte in appartamenti deve

pagare l'indennità di sopraelevazione

Componendo un contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite hanno statuito che l’indennità di sopraelevazione, di cui all’art. 1127 cod. civ., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano, indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sta stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.
(Cass. Civ. SS.UU. 30.07.2007 n. 16794)