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SCALE ED ANDRONE
"Le spese di pulitura delle scale, ove non sia diversamente
convenuto, vanno ripartite ai sensi dell'art. 1124 cod. civ. e non per
millesimi"
"Salvo diversa convenzione, non debbono partecipare alle
spese di pulizia delle scale i proprietari di botteghe che non hanno accessi
dalle scale"
"I condomini del piano terreno, non avendo possibilità
di utilizzare le scale, sono esenti da ogni contributo relativo sia per
la manutenzione che per la ricostruzione"
"L'assemblea non può, a maggioranza, approvare
una tabella non conforme all'art. 1124 cod. civ., per quanto attiene la
ripartizione delle spese per le scale"
"E' annullabile la delibera dell'assemblea di un condominio che, senza l'osservanza delle forme stabilite dall'art. 1138 cod. civ., esoneri un condomino dal contribuire alle spese relative alle scale comuni, modificando implicitamente il regolamento" (Cassazione, sent. n. 3087 del 5 dicembre 1963)
"I criteri di ripartizione delle spese indicati nell'art.
1124 cod. civ. hanno carattere suppletivo e pertanto possono essere derogati
da una convenzione unanimemente accettata dalle parti"
"E' nulla, perché in contrasto con l'art. 1124
cod. civ., la delibera con cui l'assemblea abbia ritenuto obbligato a concorrere
alle spese di manutenzione, pulizia, illuminazione e ricostruzione delle
parti comuni dell'edificio un condomino proprietario di un negozio, posto
al piano terreno, non servito dalle scale dello stabile e munito unicamente
di ingresso verso strada"
" La scala che serve stabili appartenenti a diversi
proprietari, deve essere considerata strutturalmente e funzionalmente bene
comune indivisibile per presunzione di legge, salvo titolo contrario: devono
altresì ritenersi comuni i muretti che la fiancheggiano e che svolgono
la funzione di parapetto e di ringhiera-appoggio."
" I pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale
comuni, sono per presunzione di legge, salvo diverso titolo, comuni tra
tutti i condomini; essi non possono essere, quindi, incorporati nell'appartamento
di proprietà esclusiva del singolo condomino, in quanto tale incorporazione
costituisce un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri
condomini."
"Alle spese d'illuminazione dell'androne e delle scale
devono concorrere, ancorché in misura ridotta, per i condomini,
quali i proprietari di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono
per accedere alle loro proprietà esclusive"
"L'apertura praticata da un condomino sul vano scale
dell'edificio è legittima qualora non leda il decoro architettonico,
non limiti il godimento degli altri condomini, non arrechi danno qualsiasi
né pregiudizio alla stabilità del fabbricato"
"L'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà
comune, ai sensi defl'art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei,
che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono
elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato
come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano,
e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la
conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture
di copertura, a tetto od a terrazza; è pertanto legittima, e non
costituisce spoglio, l'apertura praticata dal proprietario esclusivo di
un terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all'androne,
in quanto diretto ad utilizzare una parte dell'edificio da ritenersi comune,
senza pregiudizio per gli altri condomini"
"I pianerottoli, quali elementi essenziali della scala
di accesso ai diversi piani dell'edificio in condominio, sono per presunzione
di legge, salvo diverso titolo, in comproprietà fra tutti i condomini;
pertanto la loro utilizzazione da parte dei singoli condomini è
soggetta alla disciplina propria dell'uso individuale della cosa
comune, con la conseguenza che è del tutto legittima la creazione
di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva,
in corrispondenza dei pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento
degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro
architettonico"
"Non può invocarsi la disciplina legislativa di
cui all'art. 1124 cod. civ., in merito all'onere delle spese di ricostruzione
delle scale comuni e, in via analogica, degli ascensori, quando sul punto
vi è una disciplina convenzionale fra i condomini, contenuta nel
regolamento condominiale, avente carattere contrattuale"
"Nell'ipotesi in cui un androne costituisca parte comune
di due contigui edifici uno dei quali appartenente ad un solo proprietario
e l'altro costituito in condominio, qualora nei vari contratti di acquisto
delle singole porzioni di piani sia stata inserita la clausola, recepita
anche nel regolamento di condominio, di immutabilità dell'androne
predetto senza la concorde volontà di tutti i condomini, non è
valida la modificazione dell'androne disposta sulla base della volontà
dell'unico proprietario dell'edificio indiviso e di una deliberazione dell'assemblea
condominiale formata ed espressa secondo le disposizioni di legge, ma in
contrasto con la volontà anche di un solo condomino comproprietario"
"Il condomino, che già disponga di una porta d'ingresso
su una scala condominiale, può aprire un'altra porta su altra scala,
purché questa sia bene comune di tutti i condomini. Infatti, con
tale atto il condomino non varia la destinazione della scala né
turba il compossesso degli altri condomini"
"In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea di cui all'art. 1135 n. 2 cod. civ., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; pertanto, la delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa (nella specie, spese di manutenzione delle scale) è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità assoluta, deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro 30 giorni ai sensi dell'art. 1137, secondo e terzo comma, cod. civ." (Cassazione, sent. n. 4627 del 21 maggio 1987)
"Le spese di riparazione dei ballatoi esterni delle case
a ringhiera si ripartiscono a norma dell'art. 1124 cod. civ., oppure coi
criteri previsti per i balconi, a seconda del genere di riparazione da
effettuare"
"In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art.
1124 cod. civ. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese
di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si
conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che
si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per
consentire l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in
efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia
delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione
dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno
e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle
attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ., anche modificando
i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cod.
civ. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare"
"Alle spese per la pulizia delle scale i condomini sono
tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà,
ma in relazione all'uso che ciascuno di essi
può fare della parte comune, secondo il criterio
fissato dal comma 2 dell'art.1123 del c.c., con la conseguenza che l'assemblea
può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù
delle attribuzioni riconosciutele dall'articolo 1135 del c.c., anche modificando
i precedenti criteri aventi natura solo regolamentare."
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