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REVISIONE CRITERI SUDDIVISIONE
SPESE
04/07/2008 14.56
"Un regolamento, stabilito con unanime consenso dei condomini,
può prevedere un metodo di riparto delle spese per il
riscaldamento in base a criteri diversi da quelli prescritti dalla legge"
"Per la revisione dei metodi o criteri di ripartizione
della spesa, stabiliti da un regolamento contrattuale di condominio, occorre
il consenso unanime di tutti i condomini"
"Nell'approvazione a maggioranza di un regolamento condominiale,
per quanto attiene alla ripartizione delle spese, l'assemblea si deve attenere
ai criteri indicati nell'art.1123 cod.civ."
"La ripartizione delle spese può essere eseguita
in modo diverso da quello indicato dall'art. 1123 c.c., a condizione
che ciò risulti in modo certo ed univoco da clausola contrattuale".
"Quando la materia della ripartizione delle spese, che
potrebbe formare oggetto di regolamento di condominio, è stata disciplinata
convenzionalmente mediante patti allegati agli atti di acquisto, solo
una nuova convenzione può innovare alla precedente disciplina
contrattuale".
"I criteri stabiliti dall'art. 1123 cod. civ. per la ripartizione
delle spese hanno carattere suppletivo e quindi possono essere derogati
da una convenzione con la quale i condomini, con accordo unanime, stabiliscano
criteri diversi".
"Le tabelle di ripartizione delle spese, contenute in
un regolamento condominiale, non sono modificabili con deliberazione assembleare".
"Le disposizioni in materia di ripartizione delle spese,
contenute in un regolamento di condominio contrattuale, possono essere
modificate o con una altra convenzione deliberate da tutti i condomini,
ovvero mediante una statuizione del giudice, la quale è possibile
soltanto quando ricorrano le condizioni, indicate nell'art.69 disp. att.
c.c., necessarie per la revisione delle tabelle dei millesimi di proprietà".
"E' nulla la delibera assembleare con la quale si sono
modificati a semplice maggioranza i criteri di ripartizione delle spese
risultanti da un regolamento contrattuale di condominio allegato a tutti
gli atti di acquisto".
La clausola del regolamento contrattuale, relativa alla
ripartizione delle spese, non può essere modificata se non con altra
convenzione da stipularsi tra i condomini"
"Quando un regolamento contrattuale di condominio, accettato
da tutti i condomini, prevede che le spese vanno ripartite in base alla
superficie delle proprietà individuali, l'assemblea non può
modificare a maggioranza tale criterio, pretendendo che le spese vengano
ripartite in base alla tabella millesimale di comproprietà, in quanto
il primo comma dell'art. 1123 cod. civ. si applica soltanto quando si sia
in assenza di una diversa convenzione".
"La disciplina della ripartizione delle spese
condominiali contenuta in un regolamento convenzionale può essere innovata solo
da una nuova convenzione deliberata da tutti i condomini; tale principio
non può estendersi, peraltro, all'ipotesi di un riparto preventivo,
adottato solo in via provvisoria e salvo conguaglio a seguito di rendiconto
delle spese effettivamente sostenute; di una tale delibera di riparto
preventivo, pertanto, il singolo condomino non può dolersi solo
invocando quel principio, né quindi l'indagine sull'interesse ad
agire del condomino medesimo può in tale ipotesi investire una sua
pretesa all'osservanza di norme regolamentari inderogabili, ma deve semmai
essere indirizzata all'accertamento dell'eventuale sussistenza di un pregiudizio
economico, attuale e concreto, che a lui derivi dall'esecuzione della
deliberazione impugnata".
"In tema di condominio, degli edifici ed in ordine alla
ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi
dell'art. 1135 n. 2, cod. civ., sono circoscritte alla verificazione ed
applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono
il potere d'introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe,
venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino,
attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva
proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli
aderisca; pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri,
è inefficace, nei confronti dei condomino dissenziente, per nullità
radicale deducibile senza limitazioni di tempo, e non meramente annullabile
su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137,
2' e 3' comma, cod. civ."
"I criteri di ripartizione delle spese, di cui all'art.
1123 c.c., possono essere modificati da convenzione stipulata da tutti
i condomini."
"La disciplina, di cui agli artt . 1123-1125 C.c., sulla
ripartizione delle spese, può essere derogata da un regolamento
contrattuale."
"Nella specie, si è riconosciuta valida per la
clausola contrattuale che stabiliva la ripartizione delle spese per l'ascensore
in proporzione diretta ai millesimi di proprietà".
"L'assemblea non può derogare dai criteri stabiliti
dalla legge in materia di criteri per le ripartizioni delle spese. Un'eventuale
delibera che modifica le norme per la ripartizione delle spese, è
inefficace, nei confronti del condomino dissenziente per nullità
assoluta,
deducibile senza la limitazione di tempo di trenta giorni, di cui all'art.
1137 c.c."
L'obbligo del condomino di pagare i contributi per le
spese di manutenzione deriva dalla concreta attuazione delle opere previste
attraverso atti di gestione avvenuti (scelta dell'impresa, contratto per
l'esecuzione dei lavori, ecc.) non già dalla preventiva autorizzazione
data all'amministratore a compiere gli atti necessari a seguito della approvazione
del preventivo di spesa".
"Le norme contrattuali sulla ripartizione delle spese
condominiali possono essere modificate soltanto col consenso unanime dei
condomini".
"La deliberazione assembleare,
adottata a maggioranza, che modifichi le tabelle millesimali relative alla
ripartizione delle spese è inefficace nei confronti del condomino
assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione
di tempo. Sono altresì nulle le delibere successivamente adottate
sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, in virtù del
principio secondo il quale l'atto non non produce alcun effetto e non può
essere convalidato dal decorso del tempo."
"Le spese per la conservazione dei muri e dei tetti dell'edificio
condominiale nonché le opere e manufatti deputati a preservare
l'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana
o sotterranea sono da ripartirsi in misura proporzionale al valore delle
singole unità immobiliari, appartenenti al condominio, ai sensi
della prima parte dell'art. 1123 del Cod. civ. Per contro detto criterio
non può essere valido per le parti destinate a servire i condomini
in misura diversa, ovvero destinate al godimento di alcuni condomini e
non di altri".
"In relazione alle spese inerenti alla pulizia della gronda,
trattandosi di spesa relativa a cosa comune, non può non valere
il principio che l'onere relativo deve gravare su tutti i condomini, soprattutto
se difetti qualsiasi prova che l'intasamento della gronda fu dovuto a fatto
esclusivo di un condomino."
"La disciplina della ripartizione delle spese condominiali
contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata,
in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art.
1322 cod. civ., da una nuova convenzione, la quale non incidendo sui diritti
reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 cod. civ.,
ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso
anche per facta concludente, dovendo, però, in ogni
caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento
univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di
intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale.
(Nella specie, la Corte suprema, in base all'enunciato principio, ha
confermato la decisione dei giudici del merito che avevano escluso la
formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludente
con riguardo ad un'applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni,
ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle
tabelle millesimali relative)".
"Se, in un regolamento condominiale, le spese per la manutenzione
di impianti sono poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità,
tale norma è inderogabile. (Infatti, se il regolamento è
di tipo assembleare, la norma suddetta segue il disposto dell'art. 1123
del Cod. civ.; invece se il regolamento è contrattuale, le sue disposizioni
sono inderogabili, purché non modifichino norme dichiarate inderogabili
dall'art. 1138 del Cod. civ."
"La disciplina legale di ripartizione delle spese per
la conservazione e il godimento delle parti comuni è, in linea di
principio, derogabile, ai sensi degli artt. 1123 e 1138 cod. civ., con
la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione che modifichi
i criteri legali di ripartizione delle predette spese contenute in una
delibera approvata da tutti i condominio".
"Le attribuzioni dell' assemblea, ai sensi dell'art. 1135
del Cod. civ., non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri
fissati dalla legge. Pertanto, la deliberazione assembleare che deroghi
dalle norme di legge, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino,
è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità
radicale, deducibile senza limitazioni di tempo (non essendo meramente
annullabile)".
"Le spese di conservazione delle sottofondazioni di un
fabbricato condominiale devono essere suddivise in base ai coefficienti
millesimali di proprietà, non rilevando la circostanza che i cedimenti
e le lesioni riguardino in misura diversa le varie parti dell'edificio".
"In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni
dell'assemblea ex art. 1135 cod. civ. sono circoscritte alla verificazione ed
all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che
non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso
che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo
condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio
condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono
conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è
nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità,
la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese
di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 cod. civ.,
senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di
stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la
conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a
norma dell'articolo 1421 cod. civ., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa,
purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla
deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando
nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale
secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può
farla valere".
Se le cose, servizi ed impianti di uso comune, per oggettivi
caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per
l'uso, ovvero sono destinati all'uso o servizio, non di tutto l'edificio,
ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, di conseguenza vengono
meno i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune di
detti elementi a vantaggio di tutti i partecipanti al condominio. Dette
cose, servizi ed impianti necessariamente non appartengono a tutti i
partecipanti. Non esiste il diritto da parte di coloro che non abbiano
la comproprietà di alcuni beni, di partecipare alle relative discussioni
e votazioni, cosicché la composizione dell'assemblea e delle relative
maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti
comuni che formano oggetto della delibera.
"L'accettazione da parte dei condomini, di un regolamento
contrattuale che si discosta, relativamente alla ripartizione delle spese,
dai criteri fissati dalla legge, è vincolante tra le parti, attesa
la derogabilità di tali norme da quelle precisamente stabilite dal
Codice civile".
Alle parti comuni elencate nell’articolo 1117 del Cc.
possono essere aggiunte altre parti che, con modalità comuni, servono
per l’esistenza e l’uso delle singole unità immobiliari. La comproprietà
delle parti comuni ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale
o funzionale che dette parti hanno con le proprietà esclusive,
cioè nella relazione di accessorietà che ha la parte comune,
anche se indispensabile, nei confronti del bene principale (la proprietà
esclusiva). Il condomino ha l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione
e di conservazione delle parti comuni che abbiano attinenza alla
sua proprietà esclusiva. Pertanto, le cose, i servizi e gli impianti
, necessari per l'esistenza e l'uso di una parte soltanto dell’edificio,
appartengono solo alle unità immobiliari di quella parte e non anche
ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte, rispetto
alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è presupposto necessario
del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione
delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato debbono
essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di
questa parte e non dagli altri secondo il principio del terzo comma dell'articolo
1123 del Cc.
"Le delibere, che stabiliscono i criteri regolamentari
di ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell'art. 1123 del Cod. civ.,
nonché le delibere che riguardando la stessa materia, modificano
i suddetti criteri, già fissati in precedenza da altre delibere,
necessitano, per l'approvazione, del consenso unanime dei condomini (a
pena di radicale nullità). Invece, le delibere con le quali l'assemblea,
nell'esercizio delle sue normali attribuzioni, ripartisce le spese scegliendo
i criteri già stabiliti, sono passibili di annullamento, ove siano
adottate in violazione dei criteri regolamentari, e la relativa impugnazione
deve essere proposta nel termine di trenta giorni come previsto dall'art.
1137, ultimo comma, del Cod. civ."
" E' nulla la delibera assembleare, adottata a maggioranza,
che deroghi ai criteri legali di ripartizione delle spese comuni, come
nella fattispecie di spesa relativa all'adeguamento dell'impianto elettrico
alla normativa in tema di sicurezza ed alla automazione del portone."
" In tema di condominio, il criterio legale, di ripartizione
delle spese generali e di manutenzione delle parti comuni in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascun condomino (art.1123 c.c.) è
liberamente derogabile per convenzione, in particolare per regolamento
contrattuale di condominio, senza che una deroga siffatta abbia alcuna
effettiva incidenza sulla disposizione non derogabile dell'articolo 1136
del Cc, ovvero su quella dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione
del Cc, che, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli
edifici, disciplinano segnatamente i diversi tempi della costituzione dell'assemblea,
della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.".
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