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PORTIERE E PULITORE
PORTIERE "Alle spese di portierato debbono concorrere anche i proprietari
di negozi, forniti o no di cantina. All'assemblea e al buon senso pratico
dei condomini resta affidato il compito della ripartizione dell'onere di
codeste spese in misura proporzionale, tenendo conto, da un lato, del valore
della quota di ciascun condomino, e, dall'altro, che l'attività
del portiere non è limitata alla custodia delle cose e dei servizi
comuni, ma si estende alla vigilanza del transito nel portico, alla pulizia
delle scale, e ad altre mansioni che interessano, piuttosto, in modo particolare,
i proprietari degli appartamenti (ed, in minima parte, anche i proprietari
dei negozi con cantina), sui quali, perciò, dovranno gravare, in
misura maggiore, le spese inerenti al servizio di portineria. Egualmente
deve dirsi per le spese riguardanti la luce del portico, delle scale e
dei fondi e la inerente pulizia, prestazioni anche queste che non potrebbero
interessare che scarsamente i proprietari di negozi non forniti di cantina".
"Le spese di portineria, immondizie e simili rientrano,
almeno in parte, nelle spese generali di amministrazione, trattandosi di
spese che attengono alla conservazione della cosa comune e che in parte
si ricollegano anche alla gestione del condominio nel suo complesso; e
perciò tali spese devono ricadere su tutti i condomini; senza che
essi abbiano la possibilità di sottrarvicisi neanche con la rinunzia
al loro diritto di comproprietà. Tale principio soffre eccezioni
quando trattasi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
ovvero di servizi istituiti a vantaggio di condomini che siano in rapporto
con l'uso che essi ne facciano o col vantaggio che essi ne traggono".
"Le spese di portierato sono a carico di tutti i condomini,
compresi i proprietari di negozi, e vanno ripartite in misura proporzionale
al valore delle rispettive quote millesimali e dell'interesse che ciascun
condomino possa avere nei servizi. Ove il regolamento di condominio stabilisca
che la spesa di portierato va ripartita secondo le quote millesimali di
comproprietà, tale regolamento va applicato indipendentemente da
ogni altra considerazione o norma".
"Le spese del servizio di portierato devono essere ripartite
fra tutti i condomini del fabbricato, compresi in essi i proprietari dei
negozi esterni, forniti o no di cantina, salvo che sia diversamente disposto
dal regolamento di condominio".
"L'ordinamento vigente non contiene alcuna norma che imponga
di assumere come portiere una persona determinata o che vieti di corrispondere
al portiere (mancando nello stabile un locale da adibirsi ad abitazione)
una indennità che gli consenta di prendere in locazione un terraneo
sito nello stabile stesso ovvero di stabilire il pagamento diretto, da
parte dell'amministratore, dell'importo di tale pigione direttamente al
condominio che ponga a disposizione il terraneo per l'alloggio del portiere".
"La natura dell'opera del portiere, tenuto ad assicurare
la custodia delle cose comuni, prescinde dal rilievo della sussistenza
di un più o meno diretto interesse del condominio. La previsione
della relativa spesa, atteso il suo carattere generale, non può
essere subordinata all'accertamento dell'entità dell'interesse o
del beneficio del singolo condomino, giacché essa è volta
a predisporre una cautela che riguarda il complesso edilizio, di cui i
singoli appartamenti, variamente importanti per consistenza e destinazione,
fanno parte".
"E' illegittima e quindi va annullata la delibera assembleare
che accolli ai condomini proprietari di negozi l'onere di concorrere alle
spese di portierato forfetariamente e non per millesimi"-
"Non costituisce innovazione, ma soltanto modifica, la
sostituzione con mezzi idonei servizio di portierato, previsto nel regolamento
contrattuale di condominio".
"Se non è altrimenti disposto dal regolamento di
condominio, il servizio di portierato, svolto nell'interesse comune di
tutti i condomini, deve essere posto a carico dei medesimi e, quindi, a
carico anche dei proprietari dei negozi e magazzini posti a fronte della
via pubblica, pur dovendosi, nello stabilire la contribuzione da parte
di costoro, tener conto del minor interesse che gli stessi possono avere
al servizio".
"E' pertanto legittimo che, in un condominio avente due
ingressi e due portieri, le spese di portierato vengano ripartite separatamente
fra i due gruppi di condomini interessati, rispettivamente, a ciascun ingresso
e, all'interno di ciascun gruppo, secondo le quote millesimali parziali
di ciascun condomino".
"L'eliminazione del servizio di portierato non costituisce
innovazione, la valutazione della sua opportunità è sottratta
a qualunque apprezzamento giudiziale"
"La sostituzione del portiere con mezzi idonei a garantire
le mansioni dello stesso normalmente svolte (citofono, chiusura automatica
del portone, lavascale) non costituisce innovazione"
"Poiché non costituisce innovazione l'istituzione
del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali
già idonei all'espletamento di questo servizio, la relativa delibera
può essere assunta a maggioranza semplice".
"Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi
di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero
fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato
dall'art. 1123, primo comma cod. civ., la cui applicabilità può
essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione
(come espressamente previsto dall'indicata norma) oppure se si accerti
che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi non può
considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini. (Nella specie,
la Corte suprema, enunciando il su riportato principio, ha ritenuto correttamente
applicato l'art. 1123, primo comma cit., dai giudici del merito, che avevano
accertato trattarsi di servizio di portierato notturno reso nell'interesse
comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse)".
"Le spese di portierato vanno ripartite fra i condomini
in base alla quota
millesimale di comproprietà, ove manchi una diversa
convenzione. Ciò anche se alcune unità immobiliari sono costituite
da negozi con accesso diretto dalla strada pubblica. A maggior ragione,
il criterio esposto, suffragato dalla costante giurisprudenza di Cassazione
(cfr. sent. n. 235311966, n. 262211968, n. 1585/1973), va applicato quando
il regolamento di condominio prevede espressamente che le spese di cui
trattasi vanno ripartite secondo la tabella millesimale di comproprietà".
"Se il regolamento di condominio prevede che i proprietari
dei negozi sono esonerati dalle spese di portierato, e tale regolamento
è predisposto dall'originario venditore ed allegato agli atti di
acquisto dei condomini, non può l'assemblea deliberare a maggioranza
di accollare una quota parte delle spese di cui trattasi ai menzionati
condomini dei negozi".
"Se il regolamento di condominio comprende le spese di
portierato tra quelle da ripartirsi tra tutti i condomini in base alle
quote millesimali, è irrilevante la minor utilità del servizio
per le unità, come i negozi, site in posizione particolare".
"La soppressione di un servizio comune (nella specie il
portierato), se previsto nel regolamento condominiale, comporta una modificazione
del regolamento stesso. Pertanto, la relativa delibera deve essere approvata
con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà
del valore dell'edificio (art. 1136, comma secondo)".
"La guardiania notturna integra un servizio che, se da
un lato ha di mira l'incolumità personale degli inquilini, dall'altro
garantisce indubbiamente anche una difesa ulteriore e più ampia
del patrimonio comune contro indebite introduzioni nel perimetro condominiale.
Pertanto, rispondendo essa non tanto all'interesse soggettivo di ciascun
condomino, ma al diverso valore delle proprietà esclusive, il costo
del servizio va necessariamente ragguagliato non ad un elemento personale,
ma ad un elemento patrimoniale quale il valore della singola unità
immobiliare."
PULITORE
"Il contratto di portierato ha per oggetto una prestazione
di vigilanza e di custodia al servizio di stabili destinati ad uso esclusivo
o prevalente di abitazione di più nuclei familiari. Dalle disposizioni
legislative e dalle norme corporative vigenti è, infatti, considerato
portiere solo colui che, oltre a svolgere le mansioni accessorie di cui
alle consuetudini locali, presta la propria opera per la vigilanza, la
custodia ed, eventualmente, la pulizia degli stabili, e non anche il lavoratore
che, con rapporto continuativo, presta la propria opera per la pulizia
dell'androne, delle scale e degli accessori, ed, eventualmente, anche per
l'accensione e lo spegnimento della luce, per l'apertura e chiusura del
portone, con esclusione del servizio di vigilanza e custodia. Pertanto,
qualora il portiere sia sostituito con lavascale e sia stato in tal modo
istituito un nuovo e diverso rapporto per la pulizia dell'androne, delle
scale e degli altri luoghi comuni di passaggio dello stabile, il criterio
di ripartizione delle spese relative tra i condomini non può più
identificarsi con quello stabilito dal regolamento per le spese del ben
diverso rapporto di portierato. E qualora nel regolamento di condominio
manchi una esplicita disciplina per la predetta sostituzione, l'adozione
di un nuovo criterio di ripartizione delle spese rispondente alla nuova
situazione può fissarsi con deliberazione a maggioranza dei condomini,
non risolvendosi nella menomazione di alcun loro diritto risultante dagli
atti di acquisto o da altra convenzione. (Nella specie il giudice di merito
aveva ritenuto ripartibili le spese per il lavascale a norma dell'art.
1124 cod. civ. che disciplina la manutenzione delle scale, giusta la delibera
dell'assemblea condominiale, la quale - sostituito il servizio di portierato
con quello di lavascale - aveva modificato la norma del regolamento secondo
cui le spese di portierato dovevano essere divise in base al valore millesimale
degli appartamenti".
"La soppressione di
un servizio comune (nella specie il portierato), se previsto nel regolamento
condominiale, comporta una modificazione del regolamento stesso. Pertanto, la
relativa delibera deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti che
rappresentino almeno la metā del valore dell'edificio."
"L'attivitā di
custodia e di vigilanza č svolta dal portiere anche nell'interesse dei
proprietari delle unitā immobiliari accessibili direttamente dalla strada
mediante autonomo ingresso; pertanto, le spese del servizio di portierato vanno
ripartite ai sensi dell'art. 1123 del Cod. Civ. in misura proporzionale al
valore millesimale di ciascuno dei condomini."dovevano
essere divise in base al valore millesimale degli appartamenti".
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