|
BALCONI E TERRAZZI
29/01/2011
"L'assemblea non può invadere la sfera della proprietà
dei singoli condomini, dando l'autorizzazione ad un condomino a costruire
un balcone a danno della proprietà di altro condomino".
"La costruzione di balconi e pensili in un cortile comune
è legittima salvo che le eccessive dimensioni degli sporti, relativamente
alle dimensioni del cortile, non comportino un uso esorbitante della cosa
comune. E' invece illegittima la costruzione nel cortile di un vero e proprio
corpo di fabbrica, perché in tal caso viene utilizzata ai fini esclusivi
una colonna d'aria nel cortile, della quale viene mutata la destinazione
sfruttandone la potenziale edificabilità a vantaggio di un condomino" .
"I balconi sul cortile comune appartengono, insieme alla
colonna d'aria soprastante, ai proprietari degli appartamenti dai quali
si accede ad essi. Pertanto, possono essere trasformati in veranda ad iniziativa
di proprietari, senza che sia necessario il consenso del condominio"
.
"La costruzione di una veranda, anche se con sportelli
a vetro asportabili durante il periodo estiva, rientra nella nozione di
« ampliamento di un edificio » e richiede la licenza urbanistica".
" I balconi, annessi alle scale di un edificio condominiale,
accessibili solo da queste e con funzione architettonica, lucifera e di
areazione, debbano presumersi di proprietà comune".
"Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi,
avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata
dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso ed al godimento
comune e quindi, ai sensi dell'art.1117, comma 3° c.c., sono oggetto
di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino
cui appartengono i singoli balconi; ne consegue che la delibera con la
quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla
rimozione ed alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti
non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata
nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. civ."
"Il mantenimento dello sgocciolatoio di un
balcone spetta al suo proprietario, che deve rispondere dei danni causati dai
difetti di manutenzione del gocciolatoio stesso, a norma dell'art- 2051 c.c."
"La struttura in aggetto dei balconi appartiene unicamente
al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, alla quale
il balcone è annesso (diversamente dalla proprietà dei solai)".
"La costruzione di una veranda, che modifichi il volume
utile e la superficie edilizia, è soggetta a concessione edilizia
; invece, se la veranda installata sul balcone di un'abitazione, è
diretta funzionalmente ad assicurare una più completa utilizzazione
dell'immobile, riparandolo dall'azione degli agenti atmosferici, la sua
costruzione presenta i connotati tipici di un'opera di risanamento conservativo
, non soggetta a concessione edilizia, ma all'autorizzazione prescritta
dalla legge 25 marzo 1982, n.94 il cui mancato rilascio costituisce reato".
" Le balconate delle case dette "a ringhiera",
oltre ad assolvere ad una funzione architettonica rispetto all'intero
edificio, costituiscono anche lo strumento per l'accesso a tutti gli appartamenti
dislocati su ciascun piano dello stabile per cui non pare dubbio che esse
vadano ricomprese nel novero dei beni comuni."
"Il getto di acqua piovana che, accumulatasi in un terrazzo,
è spazzata verso il basso imbrattando panni e vetri nella sottostante
abitazione, non rientra nel reato di cui all'art. 674 c.p. che punisce
il danno a persone e non a cose".
"Non è illegittima la delibera di assemblea che
pone a carico di tutti i condomini, con ripartizione in base alle rispettive
quote millesimali di comproprietà, le spese di tinteggiatura e manutenzione
della facciata anche per le parti a vista dei balconi e delle terrazze
di proprietà esclusiva".
"Gli elementi decorativi di un balcone di un edificio
in condominio, svolgendo una funzione decorativa che riguarda l'intero
edificio, ad incremento del pregio architettonico, sono parti comuni e
la loro spesa di riparazione ricade su tutti i condomini".
" In un edificio condominiale, a differenza
del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante
e da copertura di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone
o terrazzo appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità
immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile
del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone."
"La presunzione assoluta di comunione, a norma
dell'art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio
condominiale tra i proprietari dei medesimi, si estende anche alla piattaforma o soletta
dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione,
del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime
giuridico dello stesso; ne consegue che, per tale piattaforma o soletta,
si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con
l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello
del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi,
per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione dell'utilità
proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile
utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta
a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione".
"Secondo la prevalente dottrina e la giurisprudenza della
S.C., il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi
deve essere risolto, stabilendo se le opere concernono parti costituenti
proiezione della proprietà individuale o elementi che per la loro
attinenza alla facciata debbono essere considerati parti comuni dell'edificio,
a norma degli art. 1117 c.c. Rientrano tra le prime quelle dirette a preservare
e consentire l'utilizzazione della superficie praticabile del balcone,
quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di
calpestio. Sono da ricomprendere, invece, tra le seconde quelle spese concernenti
elementi del balcone che, prospettando all'esterno dell'edificio, hanno,
perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono
a conferire allo stabile, attraverso l'armonia ed unità di linee
e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente
valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile".
"Gli sporti, che il condomino può costruire sul
cortile comune, non devono alterare la destinazione di questo, che è
principalmente di dare aria e luce al fabbricato; inoltre, gli sporti non
devono ostacolare un pari uso da parte degli altri condomini, ai sensi
dell'art. 1102 c.c., in relazione alla struttura ed alla ubicazione delle
altre proprietà individuali."
"Le spese di manutenzione concernenti esclusivamente i
frontalini dei balconi di un piano di un edificio condominiale debbono
gravare su tutti i condomini, secondo i criteri generali di cui all'art.
1123 cod. civ., e non sui soli proprietari del piano stesso, dal momento
che i frontalini costituiscono un elemento della struttura esterna del
balcone destinato a garantire l'integrità dell'edificio".
"Il proprietario di un terrazzo a livello, che sia
anche di copertura per l'edificio, nel caso di guasti o vizi al manto
impermeabilizzante del terrazzo, è tenuto ad avvisare il condominio. Se
questo, con inerzia colpevole, non provvede e si manifestano danni per
infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, il proprietario del terrazzo
è liberato dalla responsabilità di essi".
"I ballatoi o balconate lineari dalle quali si accede
ai singoli appartamenti posti ai vari piani diversi da quello terreno
- sono da considerarsi, salvo che diversamente disponga il titolo, parti
comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Ai fini della ripartizione
delle spese condominiali riguardanti i ballatoi delle cosiddette case di
ringhiera, occorre distinguere tra il rifacimento dei c.d. elementi verticali
(ad esempio: frontalini, piantane, ringhiere) che sono parte integrante
della facciata, per cui le relative spese vanno poste a carico di tutti
i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, ed il rifacimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poiché in tale
caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod.
civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono
ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano
per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità
analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini
che ne fruiscono".
"Le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti
esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate
di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono
parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune -
e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico
di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole
terrazze".
"L'uso individuale della cosa comune è disciplinato
e limitato dagli art.li 1102 e 1122 del c.c. In relazione alla varietà
delle situazioni dei luoghi, deve essere considerato l'ambito degli usi
leciti della cosa comune, cosicché non esistono regole pratiche
generali. In particolare, può il condomino, in particolari situazioni,
trasformare le proprie finestre in balconi o terrazzi, appoggiandosi al
muro comune, non rappresentando questa opera, innovazione".
"Le spese relative alla manutenzione di cimase, basamenti,
frontalini e pilastrini dei balconi vanno ripartite fra tutti i condomini
in base alle quote millesimali, attenendo al decoro dell'edificio".
"In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali,
le relative spese sono a carico del proprietario dell'appartamento (di
cui costituiscono accessorio), per la parte che consente il calpestio o
l'affaccio; sono, invece, a carico dei condomini per la parte che, costituisce
elemento della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare struttura
e decoro".
"Il condomino, che possegga una terrazza,anche se prospiciente
al cortile comune, è obbligato al risarcimento dei danni cagionati
dalla caduta di materiali distaccatisi dalla terrazza suddetta".
"I balconi degli appartamenti di un edificio possono avere
il rivestimento (ed anche gli elementi decorativi del fronte e della soletta)
di proprietà del condominio, ai sensi dell'art. 1117 del c.c., allorquando
i suddetti elementi di finitura assolvano prevalentemente la funzione
di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Invece, i suddetti elementi
sono di pertinenza esclusiva dell'appartamento quando servono soltanto
al decoro di quest'ultimo. Di conseguenza, nel caso che in un edificio,
il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica
generale e si siano registrati dei distacchi con danni, l'azione di responsabilità
nei confronti del costruttore deve essere legittimamente esperita dal condominio".
"Poiché la funzione dei cortili è quella
di fornire aria e luce alle unità abitative che prospettano, lo
spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli
condomini con costruzioni proprie in aggetto giacché, a norma dell'art.
840, comma terzo, del cod. civ., non è consentito a terzi, anche
se comproprietari, l'utilizzazione ancorché parziale, a proprio
vantaggio, della colonna d'aria sovrastante l'area comune, quando la destinazione
naturale di questa ne risulti compromessa".
" La costruzione, da parte del condomino, di sporti sul
cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna
d'aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto
di utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art.1102 c.c., quando non ne
pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione
particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini."
"L'assemblea condominiale non può assumere decisioni
che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà
esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni;
ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo
al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella
facciata esterna elementi decorativi o anche semplicemente cromatici, che
si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i
lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi
con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori
comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti
balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene
comune, della cui tutela è competente l'assemblea".
"I condomini possono utilizzare i muri comuni, nella parte
corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendo
nuove porte o allargando vedute preesistenti, o trasformando le finestre
in balconi o in pensiline, a condizione che l'esercizio della indicata
facoltà, disciplinata dagli art.li 1102 e 1122 del Cod. civ., non
pregiudichi la stabilità del'edificio, o il decoro architettonico,
ovvero non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce
per i proprietari dei piani inferiori. Nella specie, si è ritenuta
sussistente sensibile diminuzione di aria e luce, a danno dell'appartamento
sito a piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte
dei proprietari degli appar- tamenti siti al primo ed al secondo piano,
in relazione anche alla conformazione particolare dell'edificio condominiale,
il cui piano terra si trovava a circa due metri sotto l'antistante via
pubblica."
(Trib. Milano sez. civ. IV sent. 06.07.1995)
"La trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante
chiusura in alluminio e vetri chiari, modificando le linee architettoniche
e l'armonia cromatica della facciata laterale del condominio costituisce
una innovazione vietata ai sensi dell'art.1120, 2^ comma , c.c."
"Una veranda, realizzata da un condomino sulla terrazza
a livello del proprio appartamento, nella parte retrostante al fabbricato,
può non ledere il decoro architettonico dell'edificio. Infatti,
non è stato ritenuto che la veranda alterasse il decoro architettonico
dell'edificio, essendo peraltro consentite le opere che fanno un uso legittimo
della facoltà di usare del bene comune".
"Il criterio di ripartizione delle spese, inerente i frontalini, è pertanto quello previsto per le parti comuni dall’art. 1123, ovvero dovranno essere divise in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive" (Cass. N. 4403/99)
" Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte
e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di
un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini,
in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art.1117 c.c., in tutti
i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente
gradevole l'edificio. Devono, infatti, considerarsi di proprietà
comune anche tutte quelle parti di un edificio che assolvano a una funzione
di utilità per tutti i proprietari dei diversi piani o porzioni
di piano. I frontalini dei balconi e la parte inferiore di essi, anche
per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno
una funzione ben precisa nell'estetica e nel decoro architettonico di un
edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa
prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di
qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato
di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà
costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari."
"La domanda di annullamento della delibera assembleare, con la quale si ripartiscono le spese di rifacimento dei frontalini dei terrazzi, può essere esercitata nei confronti del condominio, rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa i singoli condomini." Cass. n. 12564 del 27/08/2002)
" Il balcone aggettante
costituendo il prolungamento della
corrispondente unità immobiliare (appartamento) appartiene in via
esclusiva al proprietario di questo; soltanto il rivestimento (intonaco)
e gli elementi decorativi della parte frontale (tesserine di mosaico, maioliche
ecc.) e di quella inferiore (intonaco del sottobalcone) si devono considerare
beni comuni a tutti i condomini. Il fatto che il balcone può costituire
copertura del balcone sottostante non modifica quanto sopra detto, cioè la
proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento al quale il balcone è
annesso".
"I balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, rientrando - piuttosto - nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Da ciò consegue che il proprietario del piano inferiore non può agganciare le tende da sole alla soletta del balcone aggettante sovrastante se non con il consenso del proprietario dell'appartamento superiore. (C.c. art.1125)." (Cass. n.15913 del 17/07/2007)
"I balconi incassati, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura." (Cass. n.15913 del 17/07/2007)
Una sentenza che ribadisce il carattere privato dei balconi aggettanti
La S.C. ricorda che la c. d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini e quindi un “balcone” ubicato al piano terra deve escludersi quale bene destinato al servizio o al godimento collettivo e quindi è del tutto fuori luogo, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie.Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.Pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Sent. Cass. civile 05/01/2011, n. 218)
|