12/09/2010

"La deliberazione, che nega l'utilizzazione ad autorimessa per un locale sito al piano terreno, è invalida, in quanto impone, a maggioranza, un onere  reale, anche se  il regolamento vieta  di adibire i locali del piano terreno ad industrie che emanino odori spiacevoli o con funzionamento notturno". 
(Trib. Roma del  12-6-1951)

"La delibera dell'assemblea, che autorizza i condomini proprietari di auto a parcheggiare nel cortile comune, può essere approvata a maggioranza giacché il suo disposto incide sul modo di utilizzazione del cortile, senza cambiarne la destinazione".
(Cass. del 12-07-1968, n. 2464)

"E' illegittimo l'allacciamento dell'impianto di illuminazione delle autorimesse ad uso  esclusivo alla rete elettrica condominiale perché pone a carico dei condomi- ni, in parti eguali, dei diversi consumi di elettricità".
(Trib. Roma, Sez. II, del  14-5-1970, n.9500)

"Per la destinazione dell'area condominiale alla costruzione di un'autorimessa occorre l'unanimità".
(Cass. del 16-2-1977, n. 697)

"L'assemblea dei condomini non ha il potere di disporre la costruzione di un'autorimessa sull'area comune a parcheggio disponendo, oltretutto, che essa resti a beneficio non già della collettività, ma dei condomini in condizioni di profittarne".
(Cass. del 16-02-1977, n.697)

"Il comproprietario di una strada, può legittimamente aprirvi l'accesso per una propria autorimessa."
(Cass. del 5-06-1978, n. 2814)

"Costituisce innovazione vietata la divisione del cortile fra i condomini al fine della edificazione di autorimesse, che comporteranno per alcuni appartamenti limitazione di luce ed immissioni moleste, oltre alla perdita del verde impiantato nel cortile." 
(Cass. del 24-10-1978, n. 4806)

"L'approvazione della delibera, che prevede la costruzione di autorimesse interrate nell'area del giardino condominiale, richiede il consenso di tutti i condomini e non soltanto della maggioranza prevista per le innovazioni, poiché trattasi di mutamento di destinazione della cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli."
(Trib. Milano del 6-06-1985)

"L'assemblea condominiale ha il potere di stabilire, nel cortile comune, le aree da destinare al parcheggio e precisare i posti auto di cui ciascun condomino può disporre. Invece, l'assemblea  non può deliberare la trasformazione del cortile con la costruzione di autorimesse in quanto ciò comporterebbe la sottrazione del cortile all'uso precedente (anche se di un solo condomino) ed il venir meno della sua stessa funzione, a vantaggio dell'utilizzazione esclusiva di alcuni condomini."
(Cass. del 9-12-1988, n. 6673)

"L'assemblea può validamente deliberare, con la maggioranza di cui al secondo comma  dell'art.1136 del Cod. civ., la destinazione di un locale di proprietà comune ad autorimessa comune, tenuto conto delle caratteristiche idonee del locale a tale uso (nella specie il locale era situato al piano terra con accesso dalla strada). Tale assegnazione di destinazione non comporta una sostanziale modifica della cosa comune; invece, si tratta di un atto diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune; non ne deriva una violazione del principio paritario per la presunta impossibilità di assi- curare a ciascun condomino un posto macchina (in quanto il pari uso della cosa comune non postula, necessariamente, il contemporaneo uso della cosa  da parte di tutti i condomini, giacché l'uniformità dell'uso può essere realizzato con idonea regolamentazione)."
(Cass. del 20-2-1992, n. 2084)

"L'assemblea condominiale può legittimamente regolamentare l'uso dei beni comuni limitando il godimento dei condomini, nell'interesse comune, senza incorrere in causa di nullità assoluta, salvo escludere il godimento diretto dei condomini o di alcuno di essi; sicché, in caso d'incapienza dei beni, il godimento turnario offre l'unico strumento idoneo a consentire il godimento di tutti i condomini, e nessuna norma inderogabile impone di ragguagliare la durata dei periodi di godi- mento all'entità delle quote di comproprietà dei turnisti."(C.c. art.1102)
(Trib. di Genova Sez.III, 10/10/02 n.2927)

"Il condomino non può costruire, in una parte del cortile condominiale, destinato al parcheggio comune delle auto, un'autorimessa per la propria automobile. Infatti, questa costruzione comporta un'alterazione sia della consistenza strutturale della cosa comune che della destinazione funzionale della stessa che verrebbe così utilizzata, oltre che per la sosta delle autovetture anche per il deposito dei relativi accessori ed altri beni."
(Cass. del 21-05-1994, n. 4996)

"L'art. 18 della legge 765 del 1967 riconosce ai condomini il diritto reale d'uso agli spazi riservati a parcheggio. Pertanto, qualora il costruttore dell'edificio abbia ceduto le unità immobiliari, riservandosi la proprietà di tali aree, il contratto di vendita deve essere integrato, ope legis, ai sensi dell'art. 1419 del Cod. civ., al fine di riconoscere, a favore dei condomini, il diritto reale d'uso, facendo tuttavia salvo il diritto del venditore alla maggiorazione del prezzo. La successiva Legge n.122/1989, all'art.9, non ha carattere innovativo, perché ribadisce l'inderogabilità del vincolo delle aree da adibirsi a parcheggio. Le domande all'A.G., proposte dai singoli proprietari delle singole unità immobiliari, per il riconoscimento del diritto reale d'uso delle aree destinate a parcheggio e la nullità dei contratti di compra- vendita (se privati da detta clausola) sono dirette ad ottenere una sentenza di mero accertamento che, avendo natura dichiarativa, può essere emessa anche nei confronti di una sola parte, non richiedendosi per essa il litisconsorzio necessario."
(Cass. del 10-01-1995, n. 244)

"I proprietari dei box, situati in una costruzione indipendente dall'edificio condominiale, anche se interna al recinto condominiale, non devono concorrere alle spese di manutenzione facciata dell'edificio principale. Infatti, detti condomini non possono essere ritenuti proprietari anche della facciata dell'edificio principale."
(Cass. del 2-02-1995, n. 1255)

" Il condomino, che chiuda con muratura lo spazio assegnatogli nell'autorimessa comune, mutando lo stato di fatto ed apportando inconvenienti vari all'uso dei posti auto, da parte  degli altri condomini (relativamente alle percorrenze, aerazione, illuminazione e facilità di manovra) commette molestia al compossesso degli altri. Infatti la modifica delle modalità di esercizio,  da parte di uno dei comproprietari, integra una turbativa nei confronti dei condomini dissenzienti, senza che il condomino possa utilmente opporre l'eccezione «feci sed iure feci > in quanto la modifica è in contrasto con i limiti corrispondenti ai diritti spettantigli sulla cosa comune."
(Cass. del 15-05-1998, n. 4909)

"Un'area esterna esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini, può essere da costoro utilizzata anche per parcheggiarvi roulottes, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni, trattandosi di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa e che, come tale, è consentito a ciascun condomino quale esplicazione del suo diritto all'uso delle parti comuni."
(Cass. 26/09/1998, n. 9649)

"La delibera assembleare, che destina le aree scoperte condominiali al parcheggio va approvata a maggioranza ( non è necessaria l'unanimità)."
(Cass. del 17-10-1998, n.10289)

"Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art.1120, comma 2, c.c., e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore dei singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato , sottrae "utilizzazione " del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa con animus domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da arte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, esercita un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo."
(Cass. sez.II del 22-01-2004, n.1004)

"La condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune".
(Cass. sez.II del 24-02-2004, n.3640)

"Reca danno alle cose comuni la realizzazione, da parte di un condomino, di una struttura in ferro a delimitazione del proprio posto auto di proprietà esclusiva, che rende impossibile l'accesso ai singoli posti auto antistanti, limitando altresì l'utilizzazione della caldaia. Infatti, l'art. 1122 del Cod. Civ. vieta di eseguire opere nella propria  proprietà che rechino danno alle cose comuni sia materialmente che funzionalmente, impedendo delle utilità che dalle cose comuni possono conseguirsi."

(Cass. 10.09.2004, n. 18214)

"La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, comma 5, c.c. con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ( art. 1120, comma 1 c.c.), non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto".
(Cass. sez. II, del 29-12-2004, n.24146)

"Qualora un cortile condominiale  sia sovrastante a locali interrati di proprietà dei singoli condomini (nella specie: box) ai fini della ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione del cortile stesso non può trovare applicazione, in via analogica, l'articolo 1126 del Cc, il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare ( e, a maggior ragione la proprietà) non é in comune a tutti i con- domini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Sussistono, invece, in una tale evenienza, le condizioni per un'applicazione analogica dell'articolo 1125 del Cc, secondo cui le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'articolo 1123, comma 2°, del codice civile".
(Cass. 14/09/2005, n. 18194)

"Il diritto di ciascun condomino, in materia di condominio degli edifici, sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni. La delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta "ad substantiam".
(Cass. sez.II del 17-07-2006, n.16228)
 
 

Delibera condominiale di adibire il cortile comune a parcheggio di motocicli

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino.

Cass. Sez. II civ., n. 5997 del 05/05/2008

Parcheggi condominiali, condomini dissenzienti, criteri, precisazioni
A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti. In ogni caso, ciò è consentito solamente se viene assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona del sottosuolo comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Cassazione civile, sez. II, sentenza 18.09.2009 n. 20254