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ASSEMBLEA
E
03/09/2010 08.26
" Qualora un piano
o porzione di piano dell'edificio in condominio appartenga in proprietà
indivisa a più persone, per la regolare convocazione dell'assemblea
- la quale, a norma dell'art. 1136, del codice civile costituisce requisito
essenziale per la validità delle relative deliberazioni -, seppure
i diversi proprietari abbiano diritto ad un solo rappresentante (art. 67
disp. att.), l'invito di convocazione, tuttavia, va fatto a tutti i comproprietari
e non ad uno solo soltanto: in tale ipotesi, infatti, non è applicabile
per analogia l'art. 1347 c.c."
" Quando in un condominio
edilizio la comunione di determinati servizi è limitata ad alcuni
condomini (c.d. godimento separato), la formazione delle maggioranze, per
la validità delle deliberazioni, indicata dall'art.1136 c.c., e
non dagli artt. 1105, 1108 c.c., deve computarsi con riferimento ai soli
proprietari interessati, che rappresentino - a seconda dell'importanza
dell'oggetto della deliberazione, un terzo, la metà ovvero i due
terzi del valore dei piani o porzioni di piano ad essi appartenenti. "
" Le innovazioni della
cosa comune che,, ai sensi dell'art. 1120 c.c., per la loro legittimità
necessitano del consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione
e non possono, quindi, essere adottate con la sola maggioranza, sono quelle
suscettibili di recar pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico e che rendono
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e/o al godimento
anche di un solo condomino. Fra tali innovazioni non rientra la
soppressione del servizio di portierato, in quanto questo non investe
gli elementi formali e strutturali della cosa comune e, pertanto, può
essere validamente approvata dalla maggioranza dei condomini.
Non vale ad escludere la validità dell'approvazione a maggioranza la circostanza che, in precedenza, il servizio di portierato era stato
istituito con delibera assembleare adottata all'unanimità."
"A mente dell'art.
1138 c.c., la disciplina dettata dall'art. 1136 in tema di costituzione
delle assemblee condominiali e della validità delle relative delibere
è inderogabile, nel senso che vieta la pattuizione di maggioranze
non solo minori, ma anche maggiori di quelle da essa stabilite."
" L'esigenza che tutti
i condomini siano stati preventivamente informati della convocazione dell'assemblea può ritenersi soddisfatta quando risulti che
tutti i condomini, in qualsiasi modo, ne abbiano avuto notizia (n.d.r.:
anche a mezzo telefono - cfr. sentenza Tribunale Milano n. 956/93, ). Pertanto
è efficace la convocazione per data conosciuta di fatto e con certezza
dal condomino, anche se non corrispondente a quella diversamente indicata
per mero errore materiale nell'avviso di convocazione fattogli recapitare
dall'amministratore. "
" La preventiva convocazione
di tutti i condomini di un edificio alle adunanze assembleari costituisce
il requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione
in essa presa, ma la legge non stabilisce per l'esecuzione di tale adempimento
forme determinate. Cosicché, qualora il regolamento condominiale,
allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività
concernenti i comuni interessi, autorizzi l'amministratore a considerare
domiciliati a tutti gli effetti nello stabile condominiale i condomini
che, pur non risiedendovi, abbiano omesso di far conoscere il loro diverso
effettivo domicilio o residenza o quanto meno il loro recapito, il giudice
di merito può stabilire, con apprezzamento insindacabile in Cassazione,
che nei confronti dei predetti condomini, irreperibili a causa
della loro negligenza, si sia voluto, con la menzionata norma del regolamento,
predisporre un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza
degli avvisi a loro diretti. "
" In virtù dei
poteri dalla legge attribuiti all'assemblea, questa può esaminare,
discutere ed esprimere il proprio voto anche in merito a fatti e spese
rferentisi ad esercizi progressi. Anche in questo caso le deliberazioni
adottate - nel rispetto delle prescrizioni di legge e del regolamento condominiale
- vincolano i condomini tutti, ivi inclusi gli assenti e/o i dissenzienti.
"
" Nel condominio di
edificio, nel caso di godimento separato di servizi comuni, ai fini della
validità delle deliberazioni assembleari è configurabile
una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio
alla quale è destinato il servizio in godimento separato. Nella
specie, in un edificio dotato di tre scale, ciascuna fornita di proprio
ascensore, la deliberazione assembleare di sostituzione dell'ascensore
vecchio di una scala, con un ascensore nuovo, era stata presa con la maggioranza
limitata ai condomini di quella parte di edificio servita dall'ascensore
da sostituire. "
" Il condomino, in conflitto di interessi rispetto al
condominio, ha diritto di voto in sede di assemblea. La sua eventuale esclusione
dal voto implica, quindi, nullità della deliberazione. "
" Il criterio legale
di ripartizione delle spese condominiali, prescritto dal combinato disposto
degli artt. 1123 c.c. e 68 disp. att. c.c., può essere derogato
- essendo disponibile il diritto di contribuzione o riparto relativo
alle dette spese - mediante convenzione che, per la sua natura contrattuale,
presuppone il consenso di tutti i condomini. E' quindi invalida
una delibera assembleare che, in difetto di un totale accordo dei compartecipi, disponga - a titolo definitivo - la ripartizione delle spese
in base a criteri diversi da quello legale. Peraltro non è escluso
che l'assemblea, in mancanza della tabella millesimale, possa adottare,
anche a maggioranza, in via provvisoria e temporanea - quando si tratti
di far fronte alle spese annuali di manutenzione e di gestione dei servizi
comuni - un criterio di ripartizione diverso da quello legale, che consenta
il versamento delle contribuzioni a titolo di acconto e salvi conguagli
da operare successivamente all'approvazione della tabella millesimale.
In tal caso, infatti, non si deroga in via definitiva al criterio legale,
bensì si adotta uno strumento operativo di ordinaria amministrazione
che, senza pregiudizio dei diritti dei condomini, permette di provvedere alla normale gestione dei servizi comuni ed alla manutenzione delle
cose in comunione."
" In mancanza di diversa
convenzione, adottata all'unanimità - espressione dell'autonomia
negoziale - la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente
avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nel- l'art.
1123 c.c., e, pertanto, non è con- sentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i con- dòmini
non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi.
Nella ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza, tuttavia, di trarre
aliunde somme (come nel caso di aggressione
in executivis da
parte di creditori del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio)
può essere consentita una deliberazione assembleare la quale,
similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, tenda a sopperire
all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di
un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei
confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà
passiva, operante ab externo. "
" La sanzione della
nullità della deliberazione assembleare presidia l'esigenza che
tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea.
Assicurata questa esigenza, le lacune e le irregolarità del procedimento
di convocazione e di informazione, in particolare, le irregolarità
attinenti alla osservanza dei termini ed all'iniziativa della convocazione,
non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, soggette,
come tali, all'impugnativa per annullamento, da proporsi entro il termine
di legge. "
" Rientra nei poteri attribuiti dall'art. 1135c.c. all'assemblea condominiale l'adozione di una deliberazione intesa all'adesione del condominio ad una associazione la quale, - per i servizi prestati e per l'opera di coordinamento realizzata a vantaggio della categoria - consenta ai singoli condomini un miglior godimento delle parti comuni dell'edificio. Poiché tale adesione riguarda il condominio inteso come organizzazione di gruppo normativamente tipizzata e solo in via indiretta e mediata riflette effetti su vari condomini, quali facenti parte del gruppo, la deliberazione assembleare suddetta non incide sulla sfera di libertà dei condomini uti singoli, garantita dall'art. 18 della Costituzione." (Cass. 17 gennaio 1977, n. 227)
" L'accertamento della
sussistenza o meno della dedotta incompletezza dell'o.d.g. è demandato
all'apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato."
" La comunicazione
a tutti i condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale
costituisce presupposto di validità della costituzione dell'assemblea
stessa, a norma dell'art. 1136, comma sesto, del c.c.. Le deliberazioni
adottate senza il rispetto di detta formalità sono, pertanto, radicalmente
nulle e tale nullità può essere fatta valere da qualsiasi
condomino che vi abbia interesse, anche se sia stato presente in
assemblea. "
" Nell'ipotesi di un
decesso di un condomino, ove l'avente causa non indichi e non dimostri
all'amministratore del condominio la sua qualità di nuovo condomino,
l'amministratore adempie l'obbligo della comunicazione dell'avviso di
convocazione dell'assemblea indirizzando l'avviso all'ultimo domicilio
del condomino defunto, a nome di lui, e dimostrando l'avvenuta ricezione
dell'avviso da parte di persona addetta al domicilio medesimo."
" Le deliberazioni
delle assemblee condominiali concernenti innovazioni lesive dei diritti
di un condomino alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà
esclusiva di ognuno di essi, non potendo formare oggetto di decisione assembleare,
sono assolutamente nulle e non già solo annullabili."
" Al fine di assicurare
la convocazione di tutti i condomini, quale presupposto indispensabile
per la validità dell'assemblea condominiale, gli artt. 1105 e 1136
c.c. non prescrivono particolari modalità di notifica, sicché
l'esigenza che tutti i condomini siano stati preventivamente informati
può ritenersi soddisfatta quando risulti - secondo l'incensurabile
apprezzamento del giudice di merito - che in qualunque modo i condomini
ne abbiano avuto notizia."
" In materia di condominio
la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di ciascun condomino
e la espressione in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti
i condomini e, in mancanza, vanno effettuate dal giudice su istanza
degli interessati. Le deliberazioni in materia adottate dall'assemblea
dei condomini a maggioranza, pertanto, non obbligano gli assenti
e/o i dissenzienti, i quali possono invocarne la inefficacia, senza essere
tenuti alla osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c."
" L'assemblea dei condomini
oltre ad avere il potere di delegare l'amministratore a concludere un determinato
contratto, fissando i limiti precisi dell'attività negoziale da
svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso
alla conclusione di un contratto, non essendo previsto alcun divieto
al riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento
tecnico/giuridico per una efficace manifestazione di volontà negoziale
da parte dell'assemblea."
" L'incompletezza dell'o.d.g.
nella convocazione d'assemblea, comporta la semplice annullabilità
e non già la nullità assoluta della deliberazione assembleare,
che, quindi, deve necessariamente essere impugnata entro i termini di decadenza
di cui all'art. 1137 c.c."
" In virtù del
disposto di cui al secondo comma dell'articolo n. 6 della legge n. 841/73
- secondo il quale il conduttore, nel caso in cui le spese di gestione
del servizio di riscaldamento siano, per contratto, a suo carico, intervenga
in luogo del locatore alle assemblee condominiali ove si discuta di queste
- al conduttore è riconosciuto un diritto autonomo di partecipare
a tali assemblee, ma senza l'obbligo correlativo del locatore di preavvisarlo
della data di convocazione delle medesime."
"L'assemblea è composta regolarmente se, per ogni unità edilizia in comproprietà tra più soggetti, vi partecipi un solo rappresentante." (Trib. Torino 16 marzo 1981) " L'assemblea di un
condominio, competente alla gestione delle cose e dei servizi comuni, non
può imporre ai condomini dissenzienti o assenti la partecipazione
alle spese di gestione di un esercizio commerciale di proprietà
di terzi, ove non sia dimostrata l'esistenza di un diritto reale del condominio
su tale esercizio o comunque l'esistenza, in ordine allo stesso, di una
obbligazione propter rem a carico dei condomini. Nella specie,
con delibera condominiale, si pretendeva il concorso dei condomini di un
residence alle spese di gestione di alcuni locali, destinati a bar/ristorante,
rimasti di proprietà del venditore delle singole unità immobiliari,
ma vincolati, con clausola contenuta nel regolamento di condominio, predisposto
dallo stesso venditore, per destinazione perpetua ad uso dei condomini".
" L'art. 1123 c.c.,
il quale stabilisce che le spese condominiali debbono essere poste a carico
di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, non esclude che, o con regolamento di condominio o con deliberazioni
dell'assemblea dei condomini, possa essere diversamente disposto.
In tale ultima ipotesi occorre però, che il regolamento di condominio
o la deliberazione dell'assemblea dei condomini siano approvati con il
consenso unanime di tutti i partecipanti alla cosa comune. "
" E' legittimo il deliberato
assembleare con il quale i condomini hanno disciplinato le modalità
di esecuzione dei lavori nel'edificio in condominio che, pur incidendo
su beni in proprietà esclusiva, mettevano in pericolo l'interesse
comune, tutelato dalla legge, connesso al decoro dell'edificio, in quanto
siffatto compito rientra - secondo la Suprema Corte - nei poteri che la
legge attribuisce all'assemblea dei condomini. Conseguentemente l'impugnativa
a detta delibera - che ha vietato, appunto l'esecuzione di dette opere,
in quanto ritenute, dall'assemblea, contrarie al decoro dell'edificio -
va proposta nei termini stabiliti dall'art. 1137 del c.c., a nulla rilevando
che all'epoca della delibera il condomino non fosse ancora tale, in quanto
gli aventi causa dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere
assembleari legittimamente prese a suo tempo in ordine agli interessi comuni
del condominio. "
" L'assemblea ha un'ampia
autonomia organizzativa. Essa procede alla nomina di un "presidente" e
di un "segretario". Quest'ultimo può essere anche lo stesso amministratore, a meno che non vi osti una specifica norma del regolamento condominiale.
Eventuali irregolarità in merito non comportano l'invalidità
dell'assemblea, in quanto la legge non lo richiede a pena di nullità.
L'attività dell'assemblea - in virtù delle attribuzioni
ad essa conferite dalla legge - non si esplica necessariamente in un atto
deliberativo, ma può ben estendere il suo intervento in attività
preparatorie e di mera raccolta di dati, come presupposto per future assemblee.
"
" Deve ritenersi viziata,
in forza dell'art. 2373 c.c., analogicamente applicato all'istituto condominiale,
la delibera assembleare il cui quorum, pur formalmente rispettoso delle
disposizioni di cui all'art. 1136 c.c., sia stato, in realtà, raggiunto
attraverso l'intervento di un condomino che, a norma del regolamento
di condominio, non aveva diritto a partecipare."
" L'avvenuta comunicazione,
pertanto, a tutti i condomini della data e del luogo dell'assemblea di
prima e seconda convocazione e del contenuto dell'ordine del giorno costituisce
un presupposto per la validità della costituzione dell'assemblea
che deve sussistere ed essere fatto constatare al momento del suo inizio
e che non può poi essere preso in considerazione ai fini della validità
della delibera."
" Deve ritenersi nulla,
nell'ipotesi di assemblea condominiale di seconda convocazione, la delibera
approvata col rispetto delle maggioranze previste dall'art. 1136, terzo
comma, c.c., allorché il voto espresso dai dissenzienti, pur inferiore
per numero, risulti superiore secondo il criterio della quota."
" Incombe al condominio
l'onere di provare di aver inoltrato tempestivamente l'avviso di convocazione
mentre incombe al condomino l'onere di provare che l'avviso di convocazione
non è stato effettivamente recapitato entro i termini di cui agli
artt. 1105,
c.c., ed art. 66/III disp. att., codice civile. E' legittima
e valida la notificazione dell'avviso di convocazione fatta a mezzo del
servizio postale, così come avviene per la notificazione degli atti
giudiziari, talché il mancato ritiro da parte del destinatario (condomino) del plico raccomandato con cui è stato notificato l'avviso
di convocazione entro il prescritto periodo di giacenza non inficia la
validità della notificazione stessa.
" L'omissione nell'ordine
del giorno dello specifico argomento da discutere determina - ai sensi
degli artt.1105, terzo comma, 1136 e 1139 c.c. - la nullità assoluta
della deliberazione. La voce "varie ed eventuali', infatti,
può consentire soltanto la discussione di argomenti di ordinaria
amministrazione, ma non la discussione circa l'esonero di un condomino,
a compenso della sua attività svolta come amministratore,
dal pagamento delle spese condominiali."
" Qualora la formazione
delle tabelle millesimali venga adottata dall'assemblea condominiale
a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare, che, per essere valida,
deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del
valore dell'edificio (ex art. 68, secondo comma, disp. att. c.c., in relazione
all'art. Il 38, terzo comma, ed all'art. 1 I 36, secondo comma c.c.) -
non impegna i condomini assenti e/o dissenzienti, richiedendosi,
per la formazione delle tabelle millesimali, il consenso di tutti i condomini. Gli assenti ed i dissenzienti, pertanto, possono far valere non solo
la nullità assoluta della deliberazione (denunziando la eventuale
mancanza di voti sulla deliberazione approvata che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio)
ma anche la nullità relativa, costituita dalla loro mancata adesione."
" L'avviso di convocazione
deve non solo essere spedito ma anche essere ricevuto nel termine di cinque
giorni (prima della data fissata per l'adunanza) di cui all'art. 66 disp.
att. c.c."
"La legittimazione (attiva o) passiva dell'amministratore del condominio, ex art. 1131 cod. civ., in ordine alle controversie che concernono l'esistenza o l'estensione di servitù prediali costituite (a favore od) a carico della cosa comune o di sue parti, non esclude la necessaria partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ove il titolare del fondo dominante, oltre a - od invece di - proporre una confessoria servitutis, agisca, ex art.1067 comma secondo, per l'eliminazione di opere eseguite nell'edificio (servente) in regime di condominio, che siano tali da impedire o restringere l'esercizio della servitù trattandosi di azione che incide - restringendole - sulle facoltà dei contitolari del diritto dominicale di usare della cosa propria iure dominii."
" Nell'ipotesi di alienazione
di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché
questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato
a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge
al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente
con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio
del mutamento di titolarità senza di che e fin quando ciò
non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari,
l'alienante. E' legittima, pertanto, la disposizione del regolamento di
condominio che prevede a tal fine a carico dell'alienante l'onere di comunicare
all'amministratore del condominio gli estremi di trasferimento della proprietà
ed i dati personali dell'acquirente, con la conseguenza che, in caso di
inosservanza, ritualmente l'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini
viene indirizzato all'alienante."
L'art. 1138, ultimo comma, cod. civ., secondo cui i regolamenti
condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si
riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da
tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono
contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni
comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli
interessati, purché‚ espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di
ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre.
" L'avviso di convocazione
dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della
data fissata per l'adunanza che è quella di prima convocazione,
in quanto - almeno sul piano formale - la seconda convocazione è
soltanto eventuale. "
" L'inosservanza del
termine di arrivo dell'avviso di convocazione comporta il semplice annullamento
della deliberazione e non la nullità."
" Il termine, sancito
dall'art. 66 disp. att. c.c., di almeno cinque giorni prima dell'assemblea,
affinché sia assicurata la tempestività della convocazione,
va calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data
fissata per l'adunanza (di prima convocazione, se prevista: n.d.r.) e,
pertanto, va considerato di cinque giorni liberi prima dell'adunanza stessa.
"
" E' annullabile e
non nulla la delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione tenutasi
lo stesso giorno della prima, trattandosi di un vizio del procedimento.
Il condomino che, essendo intervenuto nella predetta assemblea,
non abbia fatto rilevare la irregolarità della convocazione, accettando
la discussione, non può più impugnare la delibera,
avendo manifestato acquiescenza. "
" Ai sensi dell'art.
1136, sesto comma, c. c., l'assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione."
" E' giuridicamente
inesistente l'avviso di convocazione di assemblea condominiale che non
porti in calce nessuna indicazione sulla persona o persone che procedano
alla convocazione medesima né alcun riferimento al condomino per
il quale l'avviso è stato inviato, in quanto, essendo impossibile
l'identificazione dei soggetti che hanno assunto l'iniziativa, non è
consentito l'accertamento del loro diritto a svolgere detta attività."
" E' viziata da nullità
assoluta, per difetto di regolare costituzione, l'assemblea, da ritenersi
di prima convocazione, in mancanza di diversa indicazione, alla quale siano
intervenuti condomini titolari di complessive quote millesimali inferiori
ai due terzi. La nullità è deducibile in ogni stato e grado
del giudizio ed è rilevabile anche d'ufficio dal giudice."
" In caso di alienazione
di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento
venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene
all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a
partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il
venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente
alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse
al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso ed a quello precedente,
ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l'acquirente che gli
è subentrato e per il quale, anche in relazione al vincolo della
solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa
che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato e fra
queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in
merito anche le ragioni del suo dante causa."
" Il cedente di una
porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare
a sé il diritto di comproprietà e, quindi, l'uso di parti
comuni destinate al complesso condominiale (nella specie il diritto al
parcheggio nell'autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo
inopponibile al condominio l'anzidetta riserva di proprietà, egli
è ormai terzo rispetto al condominio e, pertanto, non è più
legittimato a partecipare alle assemblee, né ad impugnarne le deliberazioni".
" La disposizione di
cui al terzo comma dell'art.1136 c.c. va intesa nel senso che il quorum
deliberativo in seconda convocazione deve rappresentare la maggioranza
degli intervenuti per numero e per valore (e non solo per numero o per
solo valore)."
" In tema di assemblea
di condominio, l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile
- il quale sancisce che qualora un piano o porzione di piano dell'edificio
appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto ad un solo rappresentante - non autorizza a ritenere che per valida
costituzione dell'assemblea sia sufficiente la convocazione di una solo
dei comproprietari, pro-indiviso, essendo invece necessario che siano tutti
avvertiti al fine di indicare quali di essi li rappresenterà nell'assemblea
. La prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso
- in considerazione del fatto che, ai sensi dell'art. 1136, sesto comma,
c.c. l'invito a partecipare all'assemblea non richiede l'atto scritto,
ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea
a portarlo a conoscenza del destinatario - può evincersi anche dall'avviso
dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive,
affidate alla valutazione del giudice di merito, tali da far ritenere che
quest'ultimo abbia reso edotto gli altri comproprietari della convocazione
medesima, specie quando trattasi di coniugi conviventi non in contrasto
di interessi tra di loro."
" Nel caso in cui faccia
parte del condominio un piano o porzione di piano oggetto di usufrutto,
il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee
condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o su opere di manutenzione
straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione,
deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale non può dare
il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario."
"Il condomino è legittimato ad impugnare con l'azione
di nullità ex art. 1421 cod. civ. una deliberazione assembleare
esorbitante i poteri che competono all'assemblea purché deduca e
dimostri di avere interesse all'accertamento della nullità, e cioè
che la deliberazione impugnata gli arreca un apprezzabile pregiudizio
(nella specie un condomino avente l'uso esclusivo di una parte del lastrico
solare aveva fatto valere la nullità della deliberazione assembleare
che aveva deciso il rifacimento della pavimentazione per tutta la superficie
del lastrico medesimo sostituendo altro tipo di mattonato a quello preesistente,
senza indicare quale concreto pregiudizio era a lui derivato dall'anzidetta
sostituzione."
" Nel caso in cui un regolamento condominiale vieti la
destinazione di appartamenti ad
uso di ufficio pubblico non intende impedire che venga
installato un qualsiasi ufficio, ma solo quegli uffici che comportino un
accesso indiscriminato di pubblico non controllabile e un uso più
intenso e non disciplinabile delle parti comuni."
Il
regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli
piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole
che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche
per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle
loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù
reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto
di svolgere determinate attività (nella specie: divieto di adibire i locali del
fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante) non occorre accertare, al
fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no
immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i
temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura
contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della
proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata
norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende
in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso
dall'art. 1372 c.c.
" Salva diversa statuizione
regolamentare, la riunione condominiale può essere fissata presso
lo studio dell'amministratore anche in orari non compatibili con le esigenze
di tutti i condomini, senza che per questo sia ipotizzabile un tentativo
di abbassare il quorum delle maggioranze, in violazione delle disposizioni
sancite dall'art. 1136 c.c."
"Nel computo dei termini a giorni di cui all'art.66, terzo
comma, att., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcoIa quello
finale; pertanto il termine di cinque giorni prima dell'adunanza stabilito
per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio
deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente
a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. (C.c., art.1136;
att. c.c., art.66)"
" L'amministratore,
se pur dimissionario, conserva i suoi poteri sino a quando non venga sostituito.
Fino a tale momento, pertanto, egli mantiene il suo potere/dovere di convocare
le assemblee. Ove i condomini, tuttavia, ritengano necessario pervenire
ad una riunione prima della data fissata dall'amministratore dimissionario,
onde trattare argomenti urgenti, devono seguire la procedura prevista dall'art.
66 disp. att. c.c.."
" La mancata tempestiva
convocazione, anche di uno solo dei condomini, determina l'invalidità
della deliberazione, senza che possa addursi in contrario che il voto dell'assente
non sarebbe stato in alcun modo determinante. Allorquando, tuttavia, tale
diritto di voto non avrebbe potuto nemmeno essere esercitato ovvero espresso,
il suesposto principio non trova applicazione."
" Il termine di cinque
giorni fissato dall'art. 66 - terzo comma - disp. att. c.c. per la comunicazione
dell'avviso di convocazione dell'assemblea ai partecipanti al condominio
non si applica, neppure in via analogica, alla convocazione dell'assemblea
della comunione, che è disciplinata dall'art. I 1 05 c.c., il quale
non prevede alcun termine di convocazione e demanda, quindi, al giudice
la valutazione della congruità del termine in concreto concesso.
"
" Il voto segreto contrasta
con la necessaria trasparenza che l'espressione della volontà di
ciascun componente dell'assemblea deve avere e rende impossibile stabilire
se la volontà collettiva sia espressione di singole volontà
validamente manifestatesi. Se fosse consentito ricorrere al voto segreto,
di fatto risulterebbe inattuabile la tutela del diritto dell'assente e
del dissenziente e, in genere, delle minoranze, di impugnare le delibere
su cui non concordino, tutela che rappresenta l'indispensabile correttivo
del principio maggioritario su cui si fonda il sistema assembleare stesso."
" Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso"
di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato
a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato
nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro
comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono
particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato,
anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto
effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito,
sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza."
" Il verbale dell'assemblea del condominio, anche nella
parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini,
offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che
impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità
di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione."
" Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità
di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di
provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati
della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea,
mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi
inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima."
" Non incombe sull'amministratore l'obbligo di tenere
le assemblee in un luogo determinato, mentre è necessario che il
luogo di riunione sia idoneo - per ampiezza, salubrità - e sia collocato
in luogo facilmente raggiungibile."
" La mancata comunicazione
anche ad uno solo dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea
condominiale comporta la nullità radicale e non l'annullabilità
della deliberazione. L'onere di provare che tutti i condomini sono stati
tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto con l'azione
di nullità."
" Nell'ipotesi in cui
un androne costituisca parte comune di due contigui edifici, uno dei quali
appartenente ad un solo proprietario e l'altro costituito in condominio,
qualora nei vari contratti di acquisto delle singole porzioni di piano
sia stata inserita la clausola - recepita anche nel regolamento di condominio
- della immutabilità dell'androne predetto senza la volontà
di tutti i condomini - non è valida la delibera che disponga la
modificazione dell'androne sulla base della volontà dell'unico proprietario
dell'edificio indiviso e di una deliberazione dell'assemblea condominiale
formata ed espressa secondo le disposizioni di legge, ma in contrasto con
la volontà anche di un solo condomino comproprietario."
" Il mancato avviso
ad un condomino della convocazione dell'assemblea condominiale comporta
la nullità assoluta ed insanabile della delibera adottata dall'assemblea."
" La delibera istitutiva
di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità
dei condomini, è rivolta a perseguire finalità estranee
alla conservazione e gestione delle cose comuni e, quindi, non è
riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea, ex art. 1135 c.c.. Ne
consegue che, ancorché adottata a maggioranza, detta delibera è
illegittima e non può operare nei confronti dei condomini
assenti e/o dissenzienti e non può essere fatta valere per una ripartizione
della relativa spesa anche a loro carico".
"La clausola del regolamento di condominio di un edificio
che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva
dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili
con l'interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti
a gabinetto odontotecnico), traducendosi in una limitazione delle facoltà
inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere
approvata all'unanimità e per avere efficacia nei confronti degli
aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta
nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente
nei singoli atti d'acquisto."
" Sono possibili assemblee
parziali in relazione all'oggetto da deliberare, qualora la comunione di
determinati servizi sia limitata ad alcuni condomini. In tal caso
la maggioranza necessaria ai fini della validità delle deliberazioni
assembleari va computata con riferimento ai proprietari interessati.
Nel caso di specie trattasi di spese per la riparazione del lastrico di
copertura di proprietà esclusiva di un singolo condomino
che funge da copertura di una parte dei quattro piani del fabbricato, sporgente
rispetto al resto del fabbricato stesso. La delibera, virtualmente annullabile,
va perciò impugnata - a pena di decadenza - entro i termini di cui
all'art. 1137 c.c. In difetto di una espressa deroga contrattuale (prevista
dal regolamento di condominio), la spesa relativa alla quota da porre a
carico del condominio (2/3 della spesa globale), va ripartita secondo i
valori millesimali di proprietà tra i soli condomini interessati.
" L'invito alla riunione
dei condomini - che non necessita della forma scritta o di altre
particolari formalità - comporta che la valida convocazione di uno
dei comproprietari pro indiviso può evincersi anche dall'avviso
dato all'altro comproprietario, quando ricorrano circostanze presuntive,
affidate alla valutazione del giudice di merito, tali da far ritenere che
il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione."
" La impugnativa fondata
sulla illegittimità della delibera (per irregolarità del
processo di convocazione e di informazione dei condomini) e diretta
a conseguire l'annullamento della stessa, è ammissibile e proponibile
quand'anche sia stato (preventivamente o contestualmente o successivamente)
manifestato il dissenso alla lite intrapresa dal condominio con l'impugnata
delibera. Il dissenso ex art. 1132 c.c., infatti, rappresenta il solo rimedio
previsto dalla legge per separare la propria responsabilità in ordine
alle conseguenze della lite deliberata dall'assemblea. La esclusività
di tale rimedio è però circoscritta alla contestazione di
merito del deliberato e presuppone, quindi, una delibera legittima e, cioè,
conforme alla legge nel suo processo di formazione. Non ricorre, invece,
preclusione, quando, come nel caso di specie,
il deliberato sia
impugnato per vizi determinati dalla inosservanza di precetti stabiliti
dalla legge."
" La incompleta indicazione
dell'ordine del giorno da trattare, nella convocazione di assemblea, comporta
la invalidità e, quindi, l'annullabilità del deliberato assembleare
relativo alla materia insufficientemente indicata ovvero omessa nella convocazione
stessa"
" Risultando la convocazione
effettuata a mezzo plico raccomandato spedito del tutto tempestivamente
rispetto al termine previsto dal regolamento, il fatto che poi tale plico
non risulti materialmente "ritirato" dagli incaricati dell'attrice, non
pare al Collegio possa rappresentare circostanza rilevante ai fini della
ritualità della procedura di convocazione, posto che tale mancato
ritiro (attestato dall'Amministrazione postale) è conseguito ad
inattività della stessa attrice, inattività successiva all'esecuzione
da parte dell'Amministrazione postale della prescritta formalità
(attestata anch'essa sulla busta restituita al mittente ove si legge "fatto
avviso il .............. formalità, si noti, in presenza delle quali
l'art. 8 della legge n. 890/1982 dispone debba ritenersi eseguita la notificazione
di atti, decorsi dieci giorni dal deposito del plico presso l'Ufficio postale."
" Non costituisce violazione
dell'art. 1136, secondo comma, codice civile, in ordine alla maggioranza
necessaria per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità
delle deliberazioni adottate, la prassi che tende a fissare l'assemblea
di prima convocazione in orario inusuale (nel caso di specie: ore 7 del
mattino). Detta prassi infatti, pur presupponendo l'intenzionalità
di far andare deserta l'assemblea di prima convocazione nel timore che
non venga raggiunto il quorum deliberativo necessario di cui all'art. 1136,
secondo comma, codice civile, va riconosciuta legittima dato che i condomini,
se pur con maggiori difficoltà, possono comunque partecipare all'assemblea
rendendo inutile la successiva convocazione."
" Risultando invero
documentato in causa che l'avviso di convocazione relativo all'assemblea
oggi impugnata è stato trasmesso all'attore a mezzo di raccomandata
consegnata all'Ufficio postale in data... e per la cui consegna
sono state eseguite le prescritte modalità di avviso, con restituzione
quindi del plico al mittente per compiuta giacenza. Essendo dunque state
adempiute dal condominio convenuto formalità del tutto idonee a
portare a conoscenza del condomino la convocazione in questione, tale dovendosi
considerare l'esperimento della procedura di invio di plico raccomandato
considerata dall'ordinamento mezzo ade- guato per la notificazione di atti,
nessuna rilevanza può essere attribuita alla pretesa impossibilità
in fatto dell'attore di venire a conoscenza del contenuto del plico per
sua assenza dalla propria abitazione."
" La delibera con la
quale vengono inseriti nel cortile condominiale dei "posti macchina" da
assegnare a rotazione in affitto agli abitanti dell'edificio, non contiene
in sé alcun elemento modificativo dei diritti dei partecipanti alla
collettività condominiale, limitandosi a disciplinare l'uso delle
cose comuni stesse secondo canoni del tutto ragionevoli. Il contenuto di
tale delibera, dunque, non impone affatto il consenso di tutti i condomini;
e ciò neppure in riferimento alla pretesa modifica della norma regolamentare
corrispondente (n.d.r. che dispone solo in tema di sosta temporanea nel
cortile per operazioni di carico e scarico), posto che, come è noto,
le norme tipicamente regolamentari - vale a dire quelle riguardanti la
modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione
ed il funzionamento dei servizi condominiali - anche se contenute in regolamento
contrattuale ben possono esser modificate, al fine di essere
adattate alle mutevoli esigenze della collettività con la maggioranza
prevista dall'art. 1136 c.c.."
" L'onere probatorio
relativo alla ritualità e tempestività della convocazione
assembleare (n.d.r. nell'ipotesi di impugnazione di delibere di assemblee
convocate con il semplice inserimento del relativo avviso nella cassetta
delle lettere) grava sul convenuto condominio, secondo i principi in tema
di prova di sussistenza di fattispecie assembleare in senso proprio. Tale
prova deve essere fornita specificatamente, non ritenendosi sufficiente
il richiamo a mere presunzioni. Né alcuno specifico valore indiziario
può essere attribuito alla mancata "censura" dell'accaduto da parte
del condomino in atto successivo alla prima delle due delibere impugnate,
non raffigurandosi a carico dello stesso alcun onere di esternare
compiutamente e contestualmente tutti i propri motivi di dissenso rispetto
alla delibera controversa."
Il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il
procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si
configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di
statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un
complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta
collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi
come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto,
soprattutto, per i singoli condomini; consegue da ciò che l'azione promossa per
ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo
è esperibile non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in
ordine ad una siffatta domanda ma da uno o più condomini nei confronti di tutti
gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti,
risultare utiliter data l'eventuale sentenza di accoglimento.
" Quando l'avviso di
convocazione pervenga in data successiva a quella fissata per la adunanza,
si verifica una situazione del tutto analoga al caso di omissione
della convocazione, con conseguente nullità della deliberazione
eventualmente adottata. "
" La nullità
di una delibera condominiale, derivante dall'aver impedito all'avente
diritto di esercitare i poteri che gli competono - nella specie discussione
e votazione dei punti all'ordine del giorno - è radicale, assimilabile
a quella derivante dall'omessa convocazione, e può esser fatta
valere da ogni condomino, anche se presente e consenziente."
" Il regolamento contrattuale di condominio, anche se
non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle
singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché sia
espressamente richiamato ed approvato, così che le sue clausole
rientrano per relationem nel contenuto dei singoli contratti
di acquisto e vincolano i relativi acquirenti."
" La mancata
comunicazione
dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino,
in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la
nullità, ma l'annullabilità
della delibera
che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione
per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti),
è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio."
" Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti
le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune
devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione
dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente
il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della
necessità di procedere a determinati lavori. Il principio della
preventiva convocazione a successiva deliberazione dell'assemblea può
essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza."
"Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che pure si assumono effettuate dall'amministratore condominiale senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art.1135 c.c."
"In tema di condominio negli edifici, il mancato invio
a un condomino dell'invito a partecipare alla deliberazione comporta la
semplice annullabilità (da far valere nel termine di cui all'articolo
1137, ultimo comma del c.c.) e non la nullità dell'assemblea condominiale."
"In sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti
su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa,
l'assemblea condominiale può legittimamente riconoscere, a
posteriori, opportunamente e vantaggiosamente realizzati dei lavori,
ancorché non previamente o validamente deliberati, e approvarne
la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione
d'esecuzione dei lavori e d'approvazione del preventivo di spesa surrogata
a quella dell'approvazione dell'opera e del relativo consuntivo, rappresentando
quest'ultima l'unica fonte legittimante della spesa e il relativo onere
per ciascun condomino secondo lo stato di riparto."
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"Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario proprietario dell'intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti e trascritto nei registri immobiliari, assume carattere contrattuale; necessariamente vincola i successivi acquirenti, sia relativamente all'uso e al godimento ed ai servizi delle parti comuni, sia per clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive; detti limiti determinano servitù reciproche, siffatti regolamenti convenzionali, anche se non inseriti materialmente nei successivi contratti di compravendita, rientrano <per relationem> nel contenuto dei singoli contratti." (Cass. 25.10.2001, n. 13164)
"Le lacune e irregolarità del procedimento di convocazione
dell'assemblea di condominio, ivi compresa l'incompletezza dell'ordine
del giorno con la conseguente trattazione di materie in esso non specificamente
indicate, non sono impugnabili dal condomino che abbia partecipato alla
discussione senza sollevare eccezioni al riguardo."
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Clausole del regolamento condominiale contrattuale
- Modifica - Variazioni
Maggioranze e conflitto d'interessi.
Assemblea - Maggioranza - Conflitto di interessi -
Condizioni
Assemblea dei condomini negli edifici - Deliberazioni
- Condomino allontanatosi prima della votazione - Irrilevanza della
precedente presenza all'assemblea condominiale - Fondamento
Nullità delle delibere condominiali - Annullabilità
delle delibere condominiali:
Assemblea condominiale - Comunicazione dell'avviso
di convocazione - Effetti -
Regolamento di condominio contrattuale - limiti ai
poteri dei condomini vincolanti anche per gli acquirenti dei singoli appartamenti.
Assemblea – Convocazione Qualora il giudice del merito ritenga che l’invito, contenuto
nella convocazione dell’assemblea di condominio, a non presentarsi alla
data fissata per la prima convocazione non rende l’avviso stesso inidoneo
ad assicurare l’intervento di tutti i partecipanti alla data relativa e
non è equiparabile, quindi, alla mancanza di fissazione di una data
di prima convocazione (indispensabile per la verifica della legittimità
della costituzione della seconda) si è di fronte a un apprezzamento
di fatto, in ordine alla regolare costituzione dell’assemblea e alla
validità della conseguente delibera, insindacabile in sede di legittimità
in quanto esente da vizi logici e giuridici.
Assemblea condominiale - Incompletezza dell'ordine del giorno - Annullabilità della delibera - In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all'assemblea
dei condomini, l'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto
di convocazione dell'assemblea determina non la nullità assoluta
ma l'annullabilità della deliberazione, con la conseguenza che la
stessa deve essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'articolo
1137 del codice civile.
Regolamento condominiale - Contrattuale - Previsione che consenta l'utilizzazione di determinati locali ad attività di ristorazione - Facoltà del titolare - Specifiche obbligazioni degli altri condomini - Esclusione - La previsione del regolamento di condominio che consenta
- in deroga ad altre clausole dello stesso regolamento - a uno dei condomini
di adibire le unità di sua proprietà individuale ad attività
di ristorazione, rappresenta qualcosa di più della semplice assenza di divieto, atteso che elimina, in radice, ogni possibile contestazione
sulla specifica utilizzazione, con riguardo, ad esempio, alla compatibilità
di essa con il decoro dello stabile o all'ammissibilità di forme
di uso più intenso di beni condominiali in funzione della destinazione
anzidetta. La previsione de qua, peraltro, non può
ritenersi diretta- mente produttiva di un obbligo, a carico dei condomini,
di contenuto non definito ex ante, di sopportare qualsiasi
limitazione, anche alla proprietà individuale, che si rendesse
necessaria per la concreta attuazione della destinazione. In particolare
deve escludersi che dalla clausola in questione derivi il diritto del condomino
preferito di poter installare la canna fumaria a qualsiasi condizione,
con il solo rispetto dell'articolo 1065 del Cc, anche entrando nelle proprietà
individuali, ovvero sottraendo all'uso comune la canna per l'eliminazione
delle immondizie.
La mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli
e di quelli sfavorevoli (con le quote millesimali rispettivamente rappresentate)
e l'omessa verbalizzazione del quorum raggiunto, non pregiudicano
la validità della delibera assembleare assunta, laddove, da un'analisi
complessiva della stessa e dei suoi allegati ( di cui, uno, recante l'elenco
dei presenti e degli assenti con l'indicazione dei millesimi di pertinenza
e, l'altro, l'elenco delle deleghe), sia comunque possibile desumere il
raggiungimento della maggioranza richiesta, mediante una semplice aritmetica
dei millesimi facenti capo asi condomini dissenzienti analiticamente indicati,
e in assenza di astenuti.
Condominio: avviso convocazione assemblea e argomenti ordine
giorno.
In tema di assemblea, l'erronea indicazione a verbale
della presenza di un condomino invece assente, non costituisce vizio invalidante
della delibera (posto che non ne preclude l'impugnazione), tanto più
laddove - anche detraendo la presenza del suddetto condomino - non vengano
meno né il quorum costitutivo, né quello deliberativo.
In tema di barriere architettoniche, per effetto del disposto
dell'art.2 Legge n.13/1989, deve riconoscersi il diritto del singolo condomino
di installare, a proprie cure e spese, servoscala o strutture mobili facilmente
amovibili, anche se in tal modo venga alterata la destinazione di talune
parti comuni dell'edificio o venga impedito il diritto degli altri condomini
di fare parimenti uso di dette parti comuni (in tal modo esentando dal
rispetto dei limiti di cui all'art.1102 c.c.), purché non sia pregiudicata
la stabilità o la sicurezza o il decoro aechitettonico del fabbricato
e non si rendano talune sue parti comuni inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino, (Cc. art.1102; Cc. art. 1121; L. 9/01/1989,
n.13, art. 2).
Il diritto del singolo condomino di installare servoscala
o strutture mobili facilmente amovibili secondo la previsione di cui all'art.2
della L. n.13/1989, prescinde dalla qualità di portatore di handicap
o di esercente la tutele o potestà su un portatore di handicap.(L.
9/01/1989, n.13, art. 2).
La valutazione della scelta della modalità di esecuzione
di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all'interno del condominio
non rientra nei poteri di controllo dell'Autorità Giudiziaria, posto
che la scelta dell'installazione di ponteggi fissi (anziché mobili)
è rimessa alla discrezionalità dell'assemblea condominiale,
potendosi ravvisare "eccesso di potere" solo quando la causa della deliberazione
sia deviata falsamente dal suo modo di essere.
Rappresentano diverse e distinte ipotesi di destinazione
d'uso vietate dal regolamento condominiale le espressioni "sanatorio",
"gabinetto di cura" e "ambulatorio per malattie infettive o contagiose".
La più ristretta locuzione "gabinetto di cura di ambulatorio per
malattie infettive o contagiose" nella sua interpretazione letterale non
può trovare un senso compiuto, poiché la locuzione "di ambulatorio"
non può in alcun modo essere specificazione dell'espressione che
la precede, in quanto ambulatorio non può certo ritenersi una specificazione
di "cura" o "gabinetto di cura"
-
" Anche il condomino astenutosi dalla votazione è legittimato ad impugnare la deliberazione impugnabile." (Cass. 10/10/2007 n. 21298)
Erronea convocazione dell'assemblea Corte di Cassazione, Sezione II Civile, Sentenza 5 maggio 2009, n. 10344 - Massima: Qualora l'assemblea si sia tenuta in un giorno diverso da quello risultante dall'avviso di convocazione, oppure abbia deliberato su questioni non previste all'ordine del giorno, la delibera assembleare condominiale non è nulla, ma è annullabile.
Divieti e limitazioni di destinazione delle unità immobiliari - conseguenze I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione e il divieto di mutare l'originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario e accettati con l'atto di acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell'atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall'atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante l'elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare). (Cass. Civ. 2^ Sezione - 1809/2009 - n, 20237)
Cassazione civile, sez. II, sentenza 13.11.2009 n. 24132 Decreto ingiuntivo "Nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate." (Cass. Sez. Unite - Sent. n. 26629 del 18.12.2009)
Impugnazione delibera dei condomini assenti o dissenzienti "In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti o dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. (Cass. Civ. 2^ Sezione - Sent. n. 2999 del 10.02.2010)
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