12/09/2010

"L'affidamento dell'amministratore del condominio non può essere imposta ad un condomino senza la sua espressa accettazione".
(Trib. Roma 19/06/1950)

"Il condominio nel sostituire l'amministratore al termine dell'incarico, annuale, non è tenuto a dare spiegazioni sul provvedimento".
(Trib. Roma, 28/10/1957)

"Dopo la revoca dell'amministratore, la nomina del nuovo amministratore spetta all'assemblea condominiale (che tuttavia può presentare istanza al Tribunale per chiedere la nuova nomina)".
(App. Roma 14/04/1960)

"La delibera di nomina dell'amministratore, che non abbia conseguita la maggioranza necessaria, è nulla".
(Trib. Roma 3/02/1961)

"La nomina dell'amministratore è inderogabile, quando i condomini sono più di quattro, e non può essere derogata nemmeno da un regolamento contrattuale".
(Cass. 19/10/1961, n.2246)

"E' nulla la clausola del regolamento di condominio  che riservi al costruttore l'amministrazione del condominio".
(Cass. 19/10/1961, n.2246)

"L'amministratore, cessato dalla carica per scadenza del suo mandato, oppure perché dimissionario, conserva i suoi poteri fino alla nomina di altro amministratore".
(Cass. 21/10/1961)

"L'amministratore è un comune mandatario dei condomini, con poteri a lui conferiti dal regolamento e dall'assemblea. E' tenuto ad eseguire le delibere con la diligenza del buon padre di famiglia; in virtù di tale dovere di diligenza, può soprassedere alla immediata esecuzione di una delibera, come nel caso in cui si possa prevedere che la delibera debba essere modificata o revocata."

(Cass. 8.10.1963, n. 2668)

"E' nulla la deliberazione che nomina l'amministratore affidandogli l'incarico per più di un anno".
(Trib. Napoli 4/10/1966)

"L'autorità giudiziaria provvede in camera di consiglio (volontaria giurisdizione) sulle istanze rivolte a provocare la revoca dell'amministratore del condominio per inottemperanza agli obblighi di cui agli art.li 1129 comma 3 e 1131, ultimo comma".
(Cass. 3/05/1967, n. 849)

"E' revocabile l'amministratore che non presenti all'assemblea i conti preventivi e consuntivi della sua amministrazione e che non pretenda tempestivamente il pagamento dei contributi da parte di tutti i condomini in modo da evitare che il relativo importo gravi, sia pure provvisoriamente, sui condomini in regola con i pagamenti".
(Trib. Roma 16/06/1973)

"Soltanto l'amministratore è legittimato ad  affiggere, nell'atrio dello stabile, fogli con comunicazioni; i condomini per effettuare comunicazioni, devono rivolgersi all'amministratore o all'assemblea. Non è punibile, ai sensi dell'art.664, 2° comma, Cod. Pen., la distruzione di scritti o manifesti, infissi nell'ingresso condominiale da persona diversa dell'amministratore."

(Cass. 6.10-1971)

"I condomini possono ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri; analogamente l'amministratore può ricorrere all'assemblea per vincere la resistenza di uno dei condomini alla disciplina da lui adottata."
(Cass. 28/08/1975, n.3024)

"Il provvedimento dell'amministratore, che leda i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, è affetto da radicale nullità; la relativa azione di accertamento davanti l'autorità giudiziaria non è soggetta al termine di decadenza."
(Cass. 13/02/1976, n.472)

"L'amministratore, cessato dall'incarico  per decadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. ha diritto ad essere compensato, fino alla nuova nomina, secondo i criteri stabiliti per il periodo precedente".
(Cass. 14/06/1976, n. 2214)

"Non vi è distinzione tra conferma e nomina dell'amministratore, essendo identici gli effetti che ne derivano"
(Cass. 5/01/1980, n.71)

"Una volta approvato il bilancio consuntivo con la maggioranza prescritta dalla Legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate" .
(CASS. 23/05/1981, n. 3402)

"Il compenso per l'amministratore deve essere approvato con delibera e non soltanto verbalmente. Analogamente le regalie che il condominio vuole effettuare a persone diverse".
(Trib. Roma 21/02/1987)

"L'amministratore ha, nei confronti dei condomini, una rappresentanza volontaria, che si configura nello schema del mandato; di conseguenza l'operato dell'amministratore deve ritenersi vincolato entro i limiti delle direttive e della volontà dei mandanti (condomini), per la qual cosa le somme riscosse pro quota dai singoli condomini non possono essere distratte dalla destinazione datane dall'assemblea che ha approvato, in sede di approvazione del bilancio, la spesa stessa."
(Trib. Roma , 6 marzo 1987)

"Gli oneri relativi alla retribuzione stabilita per l'amministratore nominato dall'autorità giudiziaria sono a carico di tutti i condomini anche se il regolamento condominiale prevede la gratuità dell'incarico da affidarsi a turno, ai condomini"
(Cass. 12/02/1988, n.1513)

"L'amministratore di condominio in base al disposto di cui all'art.1131 cod. civ. , ha l'obbligo di informare senza indugio l'assemblea delle citazioni che esorbitano  dalle sue attribuzioni e in questo ambito rientrano senz'altro le impugnative di delibere assembleari poiché altro è l'obbligo di darvi esecuzione, altro è un comportamento tale da impedire ai condomini la conoscenza delle ragioni che hanno indotto i dissenzienti a ricorrere all'autorità giudiziaria e quindi precludere la valutazione circa l'opportunità di resistere senz'altro in giudizio ovvero ricercare una soluzione bonaria, eventualmente all'esito di una verifica in ordine alle prospettive di una lite."
(App. Genova 6 novembre 1990)

" E' da ritenersi responsabile l'amministratore condominiale per il danno causato dalla tracimazione dei pozzetti di decantazione delle acque nere e bianche in quanto, ex art.1130 n.2 c.c., spetta ad esso il compito di vigilare sull'uso delle cose comuni da parte dei singoli proprietari." (C.c., art.1130)
(Trib. Pordenone 14 febbraio 1992)

"L'amministratore, seppur dimissionario, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito; egli mantiene pertanto, fino a tale momento, il potere-dovere di convocare le assemblee." (C.c. art. 1129; att. c.c. art.66)
(Trib. Milano Sez. VIII 18 maggio 1992 n.5537)

"L'amministratore, in quanto tenuto ad eseguire le deliberazioni della assemblea (artt. 1130 e 1131 c.c.) ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi (in conformità al piano di ripartizione dell'assemblea) senza la necessità di specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni".
(Cass. 11/11/1992, n. 12125)

"La prorogatio non opera quando risulti una volontà dei condomini, espressa con delibera dall'assemblea, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico."
(Cass. 5/02/1993, n. 1445)

"L'amministratore ha la facoltà di stipulare i contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, alla manutenzione ordinaria ed ai servizi comuni. Detti contratti sono vincolanti per tutti i condomini (art. 1131 c.c.)".
(Cass. 17/03/1993, n.3159)

"L'amministratore del condominio che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri ed in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a fare osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art.70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare (C.c., art.1102; c.c., art.1130; att. c.c., art.70)
(Cass. 20/08/1993, n.8804)

"In caso di danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, non si può escludere l'eventuale concorso di responsabilità dell'amministratore del condominio per negligente omissione delle necessarie riparazioni".
(Cass. 17/05/1994, n.4816)

"La nomina di un nuovo amministratore del condominio comporta, ai sensi dell'art.1724 c .c., la revoca automatica di quello precedentemente in carica. Pertanto, non è richiesta la formale revoca del precedente amministratore".
(Cass. 9/06/1994, n. 5608)

"Il compenso percepito dall'amministratore ai sensi dell'art.1135 n.1 cod. civ. o stabilito dal giudice ex art. 1709 cod. civ., riguarda  le prestazioni professionali di carattere ordinario da lui svolte. In caso di lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore risulterebbe impegnato al di là delle competenze assegnategli dalla legge e con funzioni che andrebbero oltre la semplice rappresentanza funzionale dei condomini. In tale ipotesi, pertanto, deve essere riconosciuto all'amministratore un compenso ulteriore rispetto a quello annuale già prestabilito."
(Pretura Roma 6/02/1998)

"L'amministratore di condominio è legittimato a proporre azione intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, ai sensi dell'art. 1669 c.c. tanto nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale quanto nel caso in cui interessino le proprietà dei singoli condomini."
(Trib. Milano 7/05/1998)

"L'amministratore del condominio è legittimato senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di:
a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini;
b) disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;
d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio."
(Cass. 15/12/1999, n.14088)

"Nell'ipotesi in cui l'amministratore abbia addotto giustificazioni per il ritardo nella convocazione dell'assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto e l'assemblea non abbia sollevato censure di sorta non appare ammissibile la revoca dell'amministratore di condominio, su richiesta di ciascun condomino ex art. 1129, comma 3, c.c., per fondati sospetti di gravi irregolarità che come precisato dalla giurisprudenza non devono afferire necessariamente aspetti contabili."
(Trib. Milano 7/09/2000)

"L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione eseguita dal condomino nell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l'estetica della facciata dell'edificio, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell'art. 1130, n.4, c.c. è attribuito all'amministratore."
(Cass. n.13611 del 12-10-2000)

"L'amministratore del condominio può chiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo approvato dall'assemblea. Avuto riguardo alla natura eccezionale della norma ed al fatto che il decreto ingiuntivo presuppone l'esistenza di una prova scritta del creditore proveniente dal debitore (e non dal creditore), l'emissione di tale decreto deve ritenersi ammessa solo dopo che sia intervenuta, da parte dell'assemblea, l'approvazione del bilancio, preventivo o consuntivo."
(Cass. n.4616 del 29-03-2001)

"Con riferimento all'azione possessoria intrapresa da un condomino a fronte della turbativa derivatagli dall'installazione - senza suo preventivo consenso - di ponteggi all'interno di un balcone di proprietà esclusiva, deve escludersi la legittimazione passiva < in proprio > dell'amministratore condominiale il quale abbia dato esecuzione alla delibera assembleare conferentigli il potere di compiere gli atti deliberati (lavori di riparazione) e quelli necessari al loro compimento (installazione di ponteggi e occupazione delle aree necessarie). La negligenza dell'amministratore, pur potendo integrare fonte di responsabilità nei confronti dei condomini non lo rende infatti autore dello spoglio, e, conseguentemente, non lo individua quale soggetto destinatario del provvedimento di reintegrazione o manutenzione, essendo la condotta idonea alla molestia posta in essere nell'adempimento delle proprie funzioni, con imputazione diretta della condotta ai condomini."
(Trib. Genova Ord. del 4/06/2001)

"L'amministratore del condominio è legittimato a esercitare le azioni a tutela del possesso dei condomini sulla cosa comune."
(Cass. n.13274 del 26-10-2001)
 

"In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti."
(Cass. n. 15159 del 29-11-2001)

"L'amministratore di un condominio che compia un atto di impossessamento violento o clandestino in base ad autorizzazione o delibera assembleare, deve considerarsi autore materiale dello spoglio, mentre autore morale dello stesso deve essere considerata la collettività condominiale rappresentata dall'assemblea, per cui l'azione di reintegrazione può essere proposta sia contro il condominio, sia contro l'amministratore, quale autore materiale dello spoglio."
(Cass. sez. II, n. 7621 del 24-05-2002)

"E' configurabile una responsabilità aquiliana dell'amministratore di un condominio che, in presenza nel complesso condominiale di scritte offensive di un terzo e, quindi di un fatto che integra un reato, non abbia provveduto, una volta sollecitato dalla parte lesa, all'eliminazione delle stesse, evitando in tal modo che il reato fosse portato ad ulteriori conseguenze."
(Cass. sez. II, n. 9055 del 21-06-2002)

"Ai fini del computo delle maggioranze dell'assemblea condominiale, non si deve tener conto del voto del condomino titolare  in relazione all'oggetto della deliberazione da adottare di un interesse particolare contrastante, ancorché solo virtualmente, con quello del condominio. Qualora gli argomenti sottoposti all'esame e alla decisione dell'assemblea dei condomini implichino un giudizio sulla persona e sull'operato dell'amministratore in materie inerenti alla gestione economica della cosa comune (nella specie, approvazione del bilancio consuntivo e conferma dell'amministratore), sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale; essa tuttavia, non comporta di per sé la non computabilità del voto espresso dall'amministratore per delega di taluno dei condomini in relazione ai predetti argomenti, ma soltanto qualora venga dedotto e provato che il condomino delegante non era a conoscenza o non era in grado di rendersi conto con la normale diligenza, della situazione di conflitto. La sostituzione della delibera condominiale invalida con altra di identico contenuto (nella specie, si trattava di una delibera di conferma dell'amministratore) determina il venir meno dell'interesse all'impugnazione della prima delibera per difetti formali.
(Cass. n.10683 del 22-07-2002)
 

"La deliberazione con cui si autorizza l'amministratore ad agire o resistere in giudizio vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento quindi della facoltà di proporre impugnazione o di resistere a quella eventuale di controparte. Deriva, da quanto precede, pertanto, che il mutamento della persona dell'amministratore, in corso di causa, non ha incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso - sia dal lato attivo che da quello passivo - resta riferito al condominio che opera nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento di poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio."
(Cass. n. 12343 del 22-08-2002)
 

"Tra i compiti dell'amministratore, enumerati dal codice, non è prevista la sua partecipazione all'assemblea, ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra l'amministratore e l'assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base del convincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministratore. Siccome trattasi di attività connessa con lo svolgimento delle funzioni amministrative e indispensabile per il loro compimento, la partecipazione dell'amministratore all'assemblea, ordinaria e straordinaria, deve ritenersi compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico. Perciò, salva diversa deliberazione, non deve essere retribuita a parte."
(Cass. n.3596 del 12-03-2003)
 

" In tema di legittimazione dell'amministratore a proporre azioni reali contro singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale, quando si tratti di azioni a difesa dei diritti dei condomini sulle cose o parti comuni che esulino dal novero degli atti meramente conservativi, l'amministratore è legittimato ad agire solo se autorizzato dall'assemblea ex articolo 1131, comma 1 del Cc, con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2, dello stesso codice. Ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non dal meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, a eccezione di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini."
(Cass. n.5147 del 3/04/2003)
 

" La delibera assembleare, con la quale si conferisce all'amministratore di un condominio il mandato di eseguire determinati lavori e di scegliere l'impresa ritenuta idonea, va approvata a maggioranza non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto."
(Cass. n.10937 dell'11/07/2003)
 

L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle delibere dell’assemblea, ma anche per garantire l’osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità degli effetti lesivi dello stesso. Ne segue, pertanto, che ove l’amministratore agisca nei confronti di un condomino per avere utilizzato l’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in modo non consentito dal regolamento di condominio lo stesso non necessita di alcuna autorizzazione neppure per proporre, in detto giudizio, domanda di risarcimento dei danni.
(Cass. Sez. II Sentenza 29/10/2003, N.16240)
 

L'amministratore del condominio, che sia stato autorizzato con delibera dell'assemblea, a promuovere azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso, qualora sia da questo convenuto in giudizio per sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare, è legittimato, senza che occorra una nuova autorizzazione dell'assemblea, a proporre domanda riconvenzionale diretta a ottenere il paga- mento di quanto dovuto dal condomino moroso. In tal caso l'amministratore che agisce in riconvenzionale utilizza il processo iniziato contro di lui per far valere una pretesa proponibile anche in autonomo giudizio, quale attore, in base a già espressa autorizzazione dell'assemblea.
(Cass. Sez. I Sentenza 7/11/2003, N.16694)

Amministratore - Decreto ingiuntivo - Opposizione - Vincolo della solidarietà -

Un titolo creditorio nei confronti di un condominio deve essere azionato, in sede di cognizione, nei confronti dell'amministratore che, ai sensi dell'articolo 1131 del codice civile, ha la rappresentanza processuale dell'intero condominio, e non  può, invece, essere azionato nei confronti di un singolo condomino.
(Corte d'Appello di Napoli Sez. III civ. Sentenza 9/12/2003, N.3517)

Amministratore - Apertura di credito illecitamente ottenuta.........

E' inefficace nei confronti del condominio già intestatario del relativo conto corrente, l'apertura di credito illecitamente ottenuta dall'amministratore pro-tempore dietro presentazione alla banca di falsa delibera da lui stesso redatta. contenente l'autorizzazione assembleare ad effettuare l'operazione bancaria sulla base di necessarie e ingenti somme da sborsare per spese di ristrutturazione dell'immobile. Conseguentemente, il condominio non potrà essere chiamato a rispondere del relativo debito derivante dal saldo negativo del conto.
(Trib. Firenze, Sez. III, 6 agosto 2002)

Falsità in atti - Falsità in scrittura privata......

L'esposizione di fatti non rispondenti al vero (nella specie conferma della nomina dell'amministratore) operata dall'amministratore medesimo nella successiva trascrizione dattiloscritta del verbale di assemblea condominiale stesa in forma manoscritta nel corso della riunione, integra falsità ideologica in scrittura privata, penalmente non rilevante ai sensi dell'art.485 c.p. che sanziona esclusivamente le falsità materiali in scrittura privata. Né può dirsi sussistere il reato di truffa consumata o tentata, posto che, se la falsità commessa nel verbale ben può costituire artificio idoneo ad indurre in errore una persona, manca peraltro l'elemento dell'ingiustizia del profitto con l'altrui danno, atteso che l'artificio deve essere finalizzato proprio all'induzione in errore di altra persona che per ciò si determini ad un atto di disposizione patrimoniale che - altrimenti - non avrebbe effettuato.
(Trib. Penale di Genova- Ufficio del GIP, ord. 21 luglio 2004)

L'amministratore di un condominio può essere convenuto in giudizio per qualunque controversia concernente le parti comuni ed è legittimato a rappresentare in giudizio il condominio senza necessità di autorizzazione dell'assemblea con l'inerente legittimazione  a proporre impugnazione.
(Cass. Sez. III Sentenza 13/02/2007, N.3064)

L'amministratore che è a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifestano la loro qualità, non avendo elementi utili di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto a inviare avviso di comunicazione.
(Cass. Sez. II Sentenza 15/02/2007, N.6926)