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ACQUIRENTE E VENDITORE
10/04/2011 08.00
"L'acquirente di un appartamento è abilitato a
chiedere la rimozione delle innovazioni abusive precedentemente poste in
opera dagli altri condomini, purché l'atto di vendita non contenga
l'accettazione delle innovazioni suddette"
"I nuovi condomini, successivi alla formazione del primo
nucleo, subentrano nella stessa posizione dei primi, autori degli obblighi
e dei diritti sulla cosa posseduta, in confronto degli altri condomini)"
"Colui, che compra un appartamento, è obbligato
ad attenersi al regolamento vigente ed è nulla ogni clausola contraria
contenuta nell'atto di acquisto"
"Il condomino, che abbia venduto l'appartamento di sua
proprietà, è tenuto al pagamento dei contributi condominiali
deliberati quando egli era proprietario"
"Per un appartamento di recente compravendita, è a carico dell'acquirente la quota della spesa per la manutenzione di una parte comune dell'edificio, essendo irrilevante la circostanza che la deliberazione dell'assemblea, di approvazione della spesa, sia stata assunta in data anteriore alla vendita mentre la maturazione della spesa è stata successiva)". (Cass. n.4393 del 17-05-1997)
"L'acquirente di un appartamento di un edificio in condominio
non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea,
che abbia deliberato in merito a spese condominiali, finché non
abbia notificato od almeno comunicato l'avvenuto passaggio di proprietà,
essendo questo onere a suo carico"
"Spetta all'acquirente dell'unità immobiliare, facente
parte di un condominio, l'onere di far conoscere all'amministratore di
essere il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare
i registri immobiliari"
"L'effetto c.d. <purgativo> della vendita
forzata immobiliare, concernente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
e, dunque, i creditori che necessariamente devono essere chiamati ad intervenire
nel processo esecutivo, non si estende all'ipotesi di successione nel rapporto
di condominio e relativamente all'onere del pagamento dei contributi condominiali
ex art. 63 att. c.c., il quale rappresenta pur sempre norma speciale tesa
al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio
di cui fa parte il bene assoggettato ad esecuzione forzata ed i cui oneri,
continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono
essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell'intervento)
proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio
dei creditori della procedura esecutiva."
"L'acquirente di una unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa (ai sensi dell'art. 63 delle Disposiziooni di Attuazione del Cod. Civ.) solidalmente con lui, ma non al suo posto; se è stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore alla data del suo acquisto, ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa. Il principio dell'ambulatorietà passiva è valido nei rapporti tra condominio e condomino nuovo proprietario. Invece tra acquirente e venditore è valido il principio della personalità delle obbligazioni." (Cass. n.1956 del22-02-2000)
"Il dovere che ha ciascun condomino di tenere informato
il condominio e, per esso, l'amministratore dei passaggi di proprietà
dell'immobile e che trova giustificazione nel regolamento condominiale
o, in mancanza, nel più generale dovere di correttezza a cui devono
ispirarsi i rapporti giuridici intersoggettivi, può comportare,
in caso di sua inosservanza, un'azione di responsabilità basata
su un diverso titolo, ma certa- mente non giustifica la proposizione, nei
confronti di colui che non è più proprietario dell'immobile
per averlo venduto ad un altro soggetto, dell'azione di riscossione dei
contributi, la quale trova titolo nella proprietà dell'immobile."
Pagamento oneri condominiali nel caso di alienazione
L'obbligazione dei condomini di contribuire alle spese
condominiali non sorge per effetto della delibera dell'assemblea di ripartizione
dei contributi, che è rivolta soltanto a determinare le quote di
ciascuno e che, comunque, non ha valore costitutivo, ma soltanto dichiarativo
del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione
dovuta dal singolo partecipante; delibera che può anche mancare
ove esistano le tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme
concretamente dovute dai singoli condomini è il risultato di una
semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un
appartamento, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario
nel momento in cui vengono eseguiti i lavori approvati."
Spese di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione di parti comuni dell’edificio condominiale.
In caso di vendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale nel quale, antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento, siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione od innovazioni concernenti le parti comuni, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente l’obbligo di sopportare i relativi costi grava, in mancanza di accordo tra le parti, sul venditore, a nulla rilevando che le opere anzidette siano state eseguite, in tutto o in parte, successivamente alla conclusione del contratto di vendita, sicché l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al Condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art.63 disp. att. c.c. (1) (Cass. Sezione II Sent. N. 24654 del 3 dicembre 2010)
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