" Il proprietario di diversi vani siti al piano terreno può metterli in comunicazione tra loro al fine di accedervi dall'atrio comune." 
(Cass.11-10-1930, n. 3172) 

" Il proprietario di locali siti al piano terreno ed adibiti a deposito di merci e derrate può usare l'androne ed il cortile comune per il passaggio e lo scarico quando non sia vietato dal regolamento condominiale."
(Cass. 17-7-1937, n. 2897)

" L'apertura di una porta sul cortile comune è lecita, purché non sia di conseguenza impedito agli altri condomini di usare di uguale diritto ."
(CASS. 28.03.38 n.1021)

" A norma dell'art. 1102, è concesso al condomino di mettere in comunicazione vani di sua proprietà con l'entrata o l'androne comune. 
(App. Palermo 20-5-1957) 

" Il cortile si presume di proprietà comune a tutti i condomini: compreso il condomino proprietario di una quota avente l'accesso dalla strada, se il contrario non risulta dal titolo. Pertanto detto proprietario può aprire una porta tra i suoi locali ed il cortile."
(TRIB. NAPOLI 21/05/1963)

" Il proprietario del solaio di copertura o del tetto ha la facoltà di aprire, su questi, abbaini e lucernari, costruiti a regola d'arte, per dare aria e luce a locali sottostanti di sua proprietà, senza il consenso del condominio, purché ciò non leda altri diritti." 
(Cass. 24-2-1964, n. 391)

" E' consentita al condomino l'apertura di una porta dal proprio appartamento su altra scala, purché l'incremento del traffico su quest'ultima non limiti apprezzabilmente il godimento degli altri condomini e l'opera non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro del fabbricato. L'apertura di accessi rappresenta una consentita intensificazione dell'uso ella cosa comune, e non una innovazione."
(CASS. 24/07/64 n.2009)" 

" E' lecito ad un condomino aprire un accesso sul cortile per dare accesso ad un locale di sua proprietà, anche quando ciò non sia possibile fare per locali analoghi di proprietà degli altri condomini perché non confinanti con il cortile." 
(TRIB. MILANO 23.02.1970)

" E' legittima l'apertura di un varco tra vani contigui di due diversi edifici condominiali eseguita dal proprietario dei vani medesimi."
(TRIB. BARI 17-9-1972)

"Il comproprietario di una strada, può legittimamente aprirvi l'accesso per una propria autorimessa." 
(CASS. 5/06/1978 n.2814)

"L'apertura di nuovi accessi e finestre in un cortile può essere lecita soltanto quando il cortile sia condominiale e non quando appartenga ad una unità immobiliare."
(CASS. 25/07/1978 n.3721)

"La realizzazione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di un varco che metta in comunicazione l'appartamento ed il giardino, entrambi facente parte del condominio è un atto rivolto ad una maggiore utilizzazione della cosa (ed è quindi lecita) purché l'apertura nel muro non rechi pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell'edificio."
(CASS. 7-11-1978, n. 5095.)

"E' legittima, e non costituisce spoglio, l'apertura di una porta nell'androne condominiale per dare un altro accesso ad un locale avente anche l'ingresso dalla strada." 
(Cass. 5-2-1979, n. 761)

 E' legittima l'apertura di un secondo ingresso sulla scala, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio e al suo decoro architettonico." 
(Cass. 10-2-1981, n. 843)

" Il condomino, che già disponga di una porta d'ingresso su una scala condominiale, può aprire un'altra porta su altra scala, purché questa sia bene comune di tutti i condomini. Infatti, con tale atto il condomino non varia la destinazione della scala né turba il compossesso degli altri condomini." 
(Cass. 24-1-1985, n. 312)

" L'apertura di accessi da una proprietà esclusiva al cortile comune rappresenta una intensificazione legittima dell'uso della cosa comune e non una innovazione."
(CASS. 4/02/88 n.1112)

" L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare interessata."
(CASS. 29/04/1994 n.4155.)

" L'apertura di una porta, da parte di un condomino, nel muro comune dell'andito d'ingresso dell'edificio, non altera l'entità materiale del bene né modifica la sua destinazione, ma integra una consentita modificazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 del Cod. civ. Infatti, detta modificazione della cosa comune risponde allo scopo dell'uso più intenso e proficuo del bene, di cui all'art. 1102; non si tratta di una innovazione, perché la destinazione della cosa comune non viene mutata né la cosa comune viene ad essere trasformata." 
(Cass. 11-01-1997, n. 240)

" In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti  condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio."
(Cass. 11-08-1999, n.8591)

" All'apertura tra due vani di un medesimo edificio, realizzata allo scopo di dare aria e luce ad uno di essi attraverso l'altro, non é applicabile la disciplina dettata dagli artt. 901 - 904, codice civile, giacché tale apertura non costituisce estrinsecazione del diritto di proprietà, ossia manifestazione di una facultas del diritto di dominio, ma ponendo in essere una vera e propria incursione sulla sfera di godimento della proprietà altrui, ha sostanza, struttura e funzioni di uno ius in re aliena, acquisibile perciò mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, sempre che l'apertura si concreti in opere visibili e permanenti, strutturalmente destinate ad un inequivoco e stabile assoggettamento del vano, sì da rivelare all'esterno l'imposizione di un peso a suo carico per l'utilità dell'altro."
(Cass. 10-09-1999, n.9637)

Aperture lucifere – Luci – Differenze – Acquisto della servitù 
per usucapione e per ……………..

Le aperture lucifere che si trovano all’interno di un edificio condominiale, o comunque all’interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale, a differenza di quelle che si aprono sul fondo aperto altrui, sono sprovviste di quella connotazione di precarietà e di mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli articoli 901 e 904 del codice civile, con la conseguenza che esse sono sottratte alla disciplina di tali norme e che in ordine a esse è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
(Cass. Sez. IV, sentenza del 23 luglio 2003, n.3564)

Apertura di un varco di accesso nel muro condominiale

Massima: "La realizzazione da parte di un condomino di un varco di accesso, praticato in un muro condominiale, al fine di mettere in comunicazione lo spazio interno, anche comune, dallo stesso delimitato, con altri immobili confinanti, di proprietà esclusiva, deve ritenersi illegittima ai sensi dell'art. 1102 c.c., nei casi in cui il suolo, o il fabbricato, cui si sia dato accesso con le suddette modalità, costituisca un'unità immobiliare estranea al condominio, ancorché appartenente a taluno dei condomini.

(Cass. Sezione II, 25 ottobre 2006 – 19 dicembre 2007, n. 26796)

VANO DI COLLEGAMENTO AD ALTRA UNITA'

IMMOBILIARE DI ALTRO EDIFICIO E CONDOMINIO.

I muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per la suddetta funzione e destinazione, cosicché possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente una unità distinta rispetto all'edificio comune, in quanto ciò comporterebbe la costituzione di una servitù a carico del suddetto edificio per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari; pertanto costituisce uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati nell'articolo 1102 del Codice Civile, l'apertura praticata dal condomino nel muro perimetrale dell'edificio condominiale per mettere in collegamento una unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, esistente nell'edificio condominiale, con altro immobile, sempre di sua proprietà, ricompreso in un diverso stabile condominiale.
(Cass. sezione II, 21 aprile 2008, n. 10324)

Condominio, apertura vedute, legittimità, limiti

 
In tema di condominio, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., comma 1, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

(Cass. sez. II, sentenza 09.06.2010 n. 13874)