Il condominio è
costituito da una realtà fisica nella quale vivono e si muovono
una pluralità di persone, residenti e non residenti, costituita
da spazi aperti, spazi coperti e da spazi chiusi, collegati tra loro da
androni, vetrate, scale, ascensori, porte e serviti da impianti tecnologici
quali:
- elettrici come illuminazione,
forza motrice ascensori, forza motrice impianto di riscaldamento;
- idraulici come tubazioni di adduzione
di acqua e di scarico acque reflue;
- fognari quale sistema di adduzione
delle acque reflue alla fognatura esterna comunale;
- di riscaldamento come sistema
di tubazioni centralizzate o autonome per singola proprietà destinate
alla distribuzione del fluido scaldante;
- di sollevamento come ascensori
e montacarichi;
Di massima è possibile,
affidare alle Ditte di manutenzione, con gli appositi contratti e con il
rilascio delle certificazioni previste dalle normative vigenti, la sorveglianza
degli impianti e quindi trasferire ai titolari di esse la responsabilità
che incombe sull'amministratore del condominio. L'amministratore, quindi,
per tutelarsi e tutelare il condominio, avrà cura di tenere sempre
aggiornati i vari contratti di manutenzione vigilando sul preciso adempimento
da parte dei contraenti delle condizioni e clausole ivi riportate.
Decreto Legislativo
n.81 del 2008
Il condominio deve redigere il documento di
valutazione dei rischi di cui di cui agli articoli 17, 28 e 29 del D.Lgs. n.
81/2008 solamente nel caso di presenza di lavoratori
che non rientrano nel campo di applicazione del
contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati. Con
riferimento ai lavoratori (portieri e pulitori)
che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei
proprietari dei fabbricati, invece, l’articolo 3, comma 9, del D.Lgs. n.
81/2008 prevede che per tali lavoratori trovino applicazione le disposizioni
di cui agli articoli 36 e 37 (rispettivamente, informazione e formazione dei
lavoratori).
L’obbligo di informazione previsto
dall’articolo 36 a carico del condominio nei confronti di lavoratori che
rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati
si considera adempiuto se effettuato a mezzo di una comunicazione contenente
i requisiti del predetto articolo 36.
Al riguardo, si precisa che vengano fornite
informazioni sui “rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi
all’attivitā di impresa in generale”, e che il contenuto di tali informazioni debba essere
di facile comprensione sia per i lavoratori italiani che per quelli
immigrati.
Nel caso di contemporanea presenza di
lavoratori dipendenti e di imprese e/o lavoratori autonomi affidatari di
lavori, servizi o forniture, il condominio deve considerarsi “datore di
lavoro” esclusivamente riguardo ai primi. In tale situazione, con
riferimento alle imprese e/o ai lavoratori autonomi, invece, sul condominio
graveranno gli obblighi di cui all’articolo 26 del D.Lgs. n. 81/2008.
Nel caso in cui il
condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o
di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del
d.lgs. n. 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore
č necessariamente qualificato come committente e come tale assoggettato agli
obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo.
Il Ministero del lavoro e della previdenza
sociale ha giā chiarito, successivamente all’emanazione del d.lgs. n.
626/94, con la circolare 5 marzo 1997, n. 28, che il datore di lavoro nei
condomini, ai fini dell’applicazione degli obblighi attualmente previsti nel
citato art. 3, comma 9, va individuato nella persona dell’amministratore
condominiale pro-tempore.
Se, quindi, devono essere affidati lavori
di manutenzione ordinaria o straordinaria, l'amministratore
dovrà valutare l'idoneità
delle imprese appaltatrici, e fornire le informazioni necessarie sui rischi
presenti nell'ambiente di lavoro coordinando la effettuazione di tutte
le misure necessarie per la prevenzione degli infortuni.
Se poi i lavori di manutenzione
ordinaria o straordinaria dovessero comportare l'impiego di almeno 100
uomini giorno o l'incarico a più Imprese, dovrà essere applicato
quanto disposto dal Decreto Legislativo
81/96 con la nomina del tecnico responsabile
della progettazione, della esecuzione dei lavori e della sicurezza e la
comunicazione agli uffici competenti.
