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POTERI
DELL' ASSEMBLEA
" I poteri dell'assemblea
dei condòmini sono circoscritti alla sfera dei rap- porti relativi
all'uso ed al godimento delle cose comuni e non comprendono tutto ciò
che attiene all'uso ed al godimento della proprietà esclusiva dei
singoli condòmini."
" Le deliberazioni
adottate dall'assemblea con la maggioranza qualificata prescritta dalla
legge, nell'ambito dei poteri ad essa riconosciuti dall stessa, sono valide
e, quindi, obbligatorie, per tutti i condòmini, anche se assenti
e/o dissenzienti ed hanno, perciò, lo stesso valore di quelle approvate
con l'unanimità dei consensi, in base alla loro natura di atti promananti
dall'orga- no dalla legge legalmente costituito per la rappresentanza degli
interessi della comunione, con la conseguenza che una deliberazione, se
pur approvata all'unanimità, può essere, successivamente,
abrogata e/o modificata con al- tro deliberato assembleare, anche se adottato,
quest'ultimo, solo a maggio- ranza, purché questa sia quella prescritta
dalla legge per la validità del deli- berato in relazione all'oggetto
dello stesso ed al tipo di assemblea (di prima o di seconda convocazione).
"
" I poteri dell'assemblea
concernono la disciplina, anche attraverso modifi- cazione ed innovazioni,
dell'uso della cosa comune e mai possono invadere la sfera della proprietà
dei singoli condomini a meno che quella invasione non sia stata accettata
da tutti e ciascun condònúno si sia impegnato non solo quale
partecipante della comunione, ma, altresì, quale titolare esclusivo
della porzione a lui spettante in proprietà."
" Il condominio è
un Ente di Gestione e come tale le attribuzioni
a siffatto organo di gestione riconosciute dalla legge sono limitate a
quelle dirette alla disciplina dell'uso ed alla conservazione o anche al
miglioramento del com- pendio immobiliare comune, mentre restano escluse
quelle attività tese al- l'incremento di detto compendio. La deliberazione
avente ad oggetto l'acqui- sto di un immobile, pertanto, non può
essere considerata come una delibe- razione dell'assemblea condominiale,
bensì come un atto posto in essere da- gli intervenuti all'assemblea
al di fuori della loro qualità di componenti della stessa e non
riferibile, pertanto, all'organizzazione del condominio, bensì ai
singoli partecipanti,
uti singoli.
" In virtù dei
poteri dalla legge attribuiti all'assemblea, questa può esamina-
re, discutere ed esprimere il proprio voto anche in merito a fatti e spese
rife- rentisi ad esercizi progressi. Anche in questo caso le deliberazioni
adottate - nel rispetto delle prescrizioni di legge e del regolamento condominiale
- vin- colano i condòmini tutti, ivi inclusi gli assenti e/o i dissenzienti.
"
" Il voto tende
alla formazione della volontà del condominio, talché le vo-
lontà individuali, dei singoli condomini, confluiscono in quella
collegiale e si fondono in essa. La volontà manifestata con la deliberazione
sociale è svin- colata dalla volontà delle persone fisiche
che l'hanno formata: la volontà col- lettiva, pertanto, assume carattere
unitario, talché la nullità di un voto non infìcia
la deliberazione quando essa non incida sulla maggioranza richiesta dalla
legge. "
" Nell'ipotesi in cui
un androne costituisca parte comune di due contigui edifici, uno dei quali
appartenente ad un solo proprietario e l'altro costituito in condominio,
qualora nei vari contratti di acquisto delle singole porzioni di piano
sia stata inserita la clausola - recepita anche nel regolamento di condo-
minio - della immutabilità dell'androne predetto senza la volontà
di tutti i condomini - non è valida la delibera che disponga la
modificazione dell'an- drone sulla base della volontà dell'unico
proprietario dell'edifìcio indiviso e di una deliberazione dell'assemblea
condominiale formata ed espressa se- condo le disposizioni di legge,
ma in contrasto con la volontà anche di un solo condòmino
comproprietario".
" ... Poiché
l'ordinamento, pur non riconoscendo una personalità giuridica, sia
pure limitata, al condominio, attribuisce, tuttavia, ad esso potestà
e po- teri sostanziali e processuali, come risulta dalla sua struttura
e dai suoi orga- ni regolati da norme particolari, è applicabile,
nel computo della maggioran- za dell'assemblea dei condòmini, la
norma dettata in materia di società per il conflitto di interessi
(art. 2373 c.c.) e, pertanto, il diritto di voto non può essere
esercitato dal condòmino che in una deliberazione assembleare abbia
un interesse proprio in potenziale conflitto con quello del condominio
......
"... qualora la delibera
assembleare di un condominio di edificio venga an- nullata (nella specie
per mancata formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione
di voto a suo tempo espressa dai singoli condòmini che concorsero
alla sua approvazione, non può attribuirsi l'efficacia di un'assun-
zione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. " Infatti
le manife- stazioni di voto espresse dai singoli condòmini, essendo
dirette a formare la volontà dell'assemblea, con effetto vincolante
per tutti i condòmini, anche dissenzienti e/o assenti, vincolano
i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una
valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio dell'apparenza
accolto dall'art. 2377 c.c., comma 3°, per le società ed applicabile,
per identità di
ratio,
anche in tema di condominio,
restano salvi e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio
e dei singoli condòmini i diritti acquistati dai terzi in buona
fede, in esecuzione della delibera impugnata, anteriormente al suo annullamento
......
Rientra nei poteri
attribuiti dall'art. 1135 c.c. all'assemblea condominiale l'adozione di
una deliberazione intesa all'adesione del condominio ad una associazione
la quale, - per i servizi prestati e per l'opera di coordinamento realizzata
a vantaggio della categoria - consenta ai singoli condomini un miglior
godimento delle parti comuni dell'edificio.
" E' correttamente
affermata dai giudici di merito la nullità e, quindi, l'impu- gnabilità
oltre il termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma terzo, della de-
libera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello
di ac- cesso al cortile in determinate ore del giorno."
" In tema di condominio
degli edifici, le deliberazioni concernenti la nomina dell'amministratore
e la determinazione del compenso da corrispondere al medesimo riflettono
affari di ordinaria amministrazione e, pertanto a norma dell'art. 67, terzo
comma, delle disp. di att. c.c., devono essere adottate dall'assemblea
con la preventiva convocazione e con il voto dell'usufruttua- rio del singolo
piano o porzione di piano, non del nudo proprietario."
" I poteri dell'assemblea
condominiale concernono la disciplina dell'uso del- le cose comuni, senza
mai invadere la sfera delle proprietà individuali, salvo le limitazioni
accettate convenzionalmente dai singoli condòmini i quali, con-
seguentemente, eccettuate queste limitazioni, non possono essere autorizzati
dall'assemblea ad una utilizzazione più ampia delle parti comuni
che si risol- va nella violazione delle norme sui rapporti di vicinato,
quale la realizzazio- ne di una veranda su un terrazzo di proprietà
esclusiva, senza il rispetto del- la distanza legale dalla veduta esercitata
dal proprietario dell'appartamento sovrastante."
" In tema di condominio
degli edifici, la validità dell'approvazione, da parte dell'assemblea
dei condòmini, del rendiconto di un determinato esercizio e del
bilancio preventivo per l'esercizio successivo, nonché dei relativi
riparti, non postula che la predetta contabilità sia stata redatta
dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle prescritte per
i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa
sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini medesimi le voci
di entrata e di spesa con le quote di ripartizio- ne, né richiede
che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ov- vero siano
oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della docu- mentazione
giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo delibe- rativo
la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa,
pre- stando fede ai dati forniti dall'amministratore."
"... L'assemblea
non può rimettere al parere espresso dai singoli condòmini
la propria potestà deliberatoria e la formazione delle maggioranze
di legge, con la conseguenza che, ove ciò avvenga, la relativa deliberazione
è affetta da nullità assoluta, deducibile da chiunque dei
condòmini, nonostante la partecipazione all'assemblea...."
" Qualora l'impianto
idrico venga ricompreso nel regolamento di condominio tra le cose di proprietà
comune a tutti i condomini, l'uso dello stesso è disci- plinato
dall'art.1102c.c., talché ne deriva l'illegittimità del rifiuto
opposto dall'assemblea condominiale alla richiesta di un condòmino
di utilizzare l'impianto idrico comune per l'adduzione dell'acqua all'appartamento
di sua proprietà, in quanto il potere dell'assemblea è limitato
alla disciplina delle modalità per il miglior uso della cosa comune
ma non può estendersi fino ad escludere in concreto, nei confronti
di un condòmino, l'esercizio dei diritti allo stesso spettanti."
"... L'art. 2373 c.c.,
il quale esclude dall'esercizio di voto il socio in conflitto d'interesse
con la società, non può trovare applicazione analogica nel
com- puto della maggioranza dell'assemblea di condominio cui partecipa
il condò- mino amministratore, almeno per gli atti necessitati,
dovuti, essenziali alla sua ordinaria gestione. Invero l'art. 2369 c.c.,
terzo comma, non prevede per l'assemblea società, riunita
in seconda convocazione, un quorum deli- berativo, per cui è impossibile
assumere le necessarie deliberazioni anche nel caso in cui il pacchetto
di maggioranza sia concentrato in uno o pochi soci in conflitto d'interesse
con la società, e, quindi, esclusi dalla votazione, mentre l'art.
1136 c.c., terzo comma, richiede per l'assemblea condominiale riunita in
seconda convocazione, un quorum deliberativo, con l'effetto che l'applicazione
in via analogica e generalizzata dell'art.2373 c.c. per gli atti indispensabili
alla gestione condominiale - come l'approvazione del rendi- conto, la nomina
dell'amministratore (per la quale è richiesta ex art. 1136, quarto
comma, c.c., la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la
metà del valore dell'edificio), renderebbe impossibile l'assunzione
di delibere valide perché tali atti, congelati i voti del condòmino
amministratore di unità immobiliari per un valore millesimale superiore
ai due terzi o alla metà dell'intero edificio, potrebbero essere
approvati soltanto dalla maggio- ranza residua, inferiore a quella legale,
e, quindi, sarebbero nulli."
"La deliberazione assembleare,
adottata a maggioranza, che modifichi le tabelle millesimali relative alla
ripartizione delle spese è inefficace nei con- fronti del condomino
assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione
di tempo. Sono altresì nulle le delibere successivamente adottate
sulla base delle tabelle illegittimente modificate, in virtù del
princi- pio secondo il quale l'atto non non produce alcun effetto e non
può essere convalidato dal decorso del tempo."
" In tema di
condominio di edifici i poteri dell'assemblea sono fissati tassa- tivamente
dalla legge e non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli
condòmini, sia in ordine alle cose comuni che in ordine alle cose
di proprietà esclusiva, tranne che una siffatta invasione sia stata
da loro espressamente e specificamente accettata nei singoli atti di acquisto
o mediante approvazione del regolamento condominiale che siffatta limitazione
preveda: non è con- sentito, pertanto, all'assemblea dei condòmini,
quand'anche essa deliberi a maggioranza, una diversa collocazione delle
tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà
esclusiva, che arrechi pregiudizio alla proprietà stessa, a meno
che non sussista il consenso del proprietario del locale stesso."
" La norma regolamentare
che sancisca la costituzione, in favore del condo- minio, di uno ius
in re aliena a carico di un bene di proprietà esclusiva,
e, quindi, di una servitù, costituisce violazione delle modalità
di costituzione previste dal codice - sia che si tratti di una servitù
coattiva (art. 1302 c.c.), sia che si tratti di servitù volontaria
(art. 1058 c.c.). Una siffatta norma re- golamentare, infatti, deve considerarsi
illegittima e l'assemblea, nell'approva- re la delibera istitutiva della
stessa, ha ecceduto nei suoi poteri. Nella specie la Corte ha dichiarato
illegittima la norma regolamentare che attribuiva al condominio il diritto
perpetuo ed a titolo gratuito di usare il tetto terrazza, con diritto di
calpestio, di proprietà esclusiva delle unità immobiliari
sotto- stanti, sia pure limitatamente al recupero di cose cadute accidentalmente
da finestre e balconi sovrastanti ed alla installazione di ponteggi o scale
per la- vori di manutenzione."
" Il voto segreto contrasta
con la necessaria trasparenza che l'espressione della volontà di
ciascun componente dell'assemblea deve avere e rende impossibile stabilire
se la volontà collettiva sia espressione di singole volontà
validamente manifestatesi. Se fosse consentito ricorrere al voto segreto,
di fatto risulterebbe inattuabile la tutela del diritto dell'assente e
del dissenzien- te e, in genere, delle minoranze, di impugnare le delibere
su cui non concor- dino, tutela che rappresenta l'indispensabile correttivo
del principio maggio- ritario su cui si fonda il sistema assembleare stesso.
" Il condòmino
che abbia partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto conforme
alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far va-
lere detta nullità purché assuma e dimostri di avervi interesse
e, cioè, che la deliberazione, se non annullata, gli
arrechi un qualche pregiudizio, in quan- to il principio sancito dall'art.
1421 c.c. - secondo il quale la nullità può es- sere fatta
valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge
- non risulta derogato dalle norme dettate in tema di comunione e con-
dominio. D'altro canto il principio di cui all'art. 157 c.p.c. - secondo
cui chi ha dato causa alla nullità non può poi farla valere
- ha natura processuale e non sostanziale. Esso, infatti, è estraneo
alla materia sostanziale, ove l'azio- ne è concessa anche a chi
abbia partecipato alla stipulazione di un atto nul- lo. (Conforme: "L'art.
1137 c.c., che riconosce al singolo condòmino il dirit- to di impugnare
le deliberazioni dell'assemblea - solo al condòmino assente o dissenziente
-, si riferisce alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità").
L'assemblea stessa
ha altresì il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in
giudizio per l'esercizio di diritti che, pur riferentisi alle parti comuni
dell'edificio condominiale, in base ai singoli contratti di compravendita,
non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita
all'anuninistratore ex art. 1131 c.c..
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