Le opere di manutenzione ordinaria sono quelle necessarie per conservare in efficienza le cose di proprietà comune. L'amministratore deve farle eseguire , anche senza consultare l'assemblea e risponde, in caso di degrado, davanti ai condomini del magggior danno dovuto alla sua inerzia.
 I lavori di manutenzione ordinaria per i quali è detraibile dall'IRPEF  la quota prevista da chiunque  sostenga  le  spese  ammesse  dalla  norma  (allegato  alla  Legge collegata alla finanziaria n.449 del 27/12/1997) e che, non necessitano di alcuna  abilitazione, sono:

- eliminazione di barriere architettoniche interne;
- installazione di ante mobili  in  legno a protezione di finestre;
- interventi  rivolti  a  mantenere  in  efficienza ed ad integrare gli impianti tecnologici esistenti;
- tinteggiatura d'infissi interni ed esterni;
- interventi che  riguardano  le opere  di  riparazione, sostituzione e rinnovamento delle  
  finiture degli edifici;
- rifacimento dgli intonaci;
- tinteggiatura delle pareti;
- rifacimento pavimentazione interna;
- rivestimento di servizi igienici;
- tinteggiatura soffitti;
- restauro veranda

Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle si rendono necessarie per eventi eccezionali. Di solito conseguono alla mancanza di manutenzione ordinaria ed hanno bisogno, per essere eseguite, della denuncia di inizio di attività o di altro permesso Comunale e del relativo direttore dei lavori. L'esecuzione delle predette opere, se rientrano nella previsione di uno dei due parametri previsti dal D.L. n. 528 del 19/11/1999, necessita anche del piano di sicurezza e del relativo responsabile. 
Naturalmente le spese per l'effettuazione di queste opere sono in parte detraibili  dall'IRPEF dei condomini che le hanno sostenute.
Le opere di manutenzione straordinaria, tranne nei casi di necessità ed urgenza, debbono essere approvate dall'assemblea che ne stabilisce i criteri della ripartizione delle spese. 
E' bene che in caso di appalto di lavori di notevole entità, il tecnico, cui sarà affidata la direzione dei lavori, partecipi all'esame dei preventivi per la scelta della ditta appaltatrice ed alla redazione del contratto di appalto che dovrà comunque essere approvato dall'assemblea.