04/07/2010

 

Ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare nell'assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni se non in quanto prescritto dal regolamento condominiale contrattuale. Quindi,  anche un estraneo al condominio e anche l'amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite. Il regolamento contrattuale può disciplinare l'istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di essere delegato.

Invece  il regolamento approvato a maggioranza in assemblea è inefficace circa sue eventuali prescrizioni in fatto di deleghe.

E’ importante sapere che il delegato non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

Per quanto attiene al condominio, il delegato rappresenta in toto il condomino che gli ha dato la delega, perfino se quest'ultimo gli ha comunicato i limiti del suo mandato, o come votare su determinati punti all'ordine del giorno. In tal caso il condomino delegante potrà dolersi per l'operato del delegato, anche citandolo in giudizio,per il voto espresso in modo differente dalle sue istruzioni, ma il rapporto si estingue tra i due, e non coinvolge la validità delle decisioni prese in assemblea. In ultimo se una persona è delegata da più condomini, può votare sullo stesso punto all'ordine del giorno diversamente a seconda delle istruzioni date da ciascuno di essi.

Un condomino, che sia proprietario di più unità immobiliari,  non può incaricare più di un delegato, neanche se a ciascuno dei delegati è attribuito un mandato diverso per ogni singola proprietà.
Il delegato può votare solo sugli argomenti iscritti all'ordine del giorno, perché altrimenti uscirebbe dai limiti del mandato ricevuto. Se vota su un argomento estraneo, il suo assenso o dissenso può essere annullato dal condomino delegante, con un'espressione di volontà.

La delega scritta non è obbligatoria se non in casi eccezionali, ma rimane consigliabile, per evitare contestazioni. La delega verbale e quella telefonica sono quindi possibili (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251).

Non sembrano possano esistere  responsabilità penali a carico del presidente dell’assemblea che non abbia provveduto alla verifica della delega del condomino salvo il fatto che conoscendo la sussistenza del falso, ne abbia fatto dolosamente uso per orientare il deliberato dell’assemblea..

Se nulla dispone il regolamento di condominio, è pienamente valida la delega conferita all'amministratore.

Si pone però, in questo caso, la questione, molto controversa, del conflitto di interessi che nasce nel momento in cui il rappresentante è chiamato ad esprimere un voto su argomenti che lo riguardano personalmente.
Si chiarisce che, nulla prevedendo in merito il legislatore, le decisioni si basano sempre sull'interpretazione di altre norme. E così si sono avute varie sentenze che hanno considerato annullabile una delibera di approvazione del rendiconto approvata con il voto determinante dell'amministratore munito di delega da parte dei condomini.

Tale orientamento, sostenuto in varie sentenze (Trib. Milano 14 luglio 1988 - Trib. Milano 3 marzo 1997) è stato sovvertito considerando "correttamente conteggiati i voti espressi per delega dal condomino amministratore". Ciò non solo dal Trib. Milano 12 marzo 2004 ma anche dalla Corte d'appello di Milano e dalla Corte di Cassazione 10 agosto 2009 n° 18192.
In proposito si precisa che essendo stati ampiamente edotti i condomini prima dello svolgimento dell'assemblea mediante comunicazione del rendiconto di gestione si desume che gli stessi, conferendo delega allo stesso amministratore abbiano ben valutato il conflitto esistente ed abbiano, nonostante ciò, deciso di approvare il suo operato.
Pertanto si può considerare valido il voto espresso dal rappresentante nonostante egli sia in palese conflitto di interessi con l'argomento posto in discussione all'ordine del giorno.

 

P.S. Per lo scrivente l'istituto della delega, a seconda della qualifica del delegato, si pone in contrasto con quanto previsto dalla legge emanata successivamente sulla privacy.