INQUILINO/CONDUTTORE E PROPRIETARIO

E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

 


 

Il conduttore è il titolare del contratto  di  locazione  di  una  unità  immobiliare. Non  ha rapporti diretti con l'amministratore in quanto è il condomino proprietario che è tenuto ad effettuare i pagamenti nei confronti dell'amministrazione  condominiale. 
Il conduttore  ha il diritto di partecipare  alle  assemblee  condominiali  con  potere  d'intervento  e di  voto quando si deliberi circa la gestione del riscaldamento e  del  condizionamento e senza diritto di voto quando  si  deliberi  circa  la  modifica  degli  altri  servizi  comuni. 
La  convocazione del conduttore, per giurisprudenza prevalente, deve essere effettuata dal  locatore. 
Gli  oneri condominiali a carico del conduttore sono quelli previsti nell'articolo 9 della Legge n. 392  del 27 luglio 1978 come appresso:
- spese relative al servizio di pulizia;
- spese relative al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione 
  dell'ascensore;
- spese relative alla somministrazione dell'acqua;
- spese relative alla somministrazione dell'energia elettrica;
- spese relative al riscaldamento ed al condizionamento dell'aria;
- spese relative allo spurgo dei pozzi neri (fognature);
- spese relative alla fornitura di eventuali servizi comuni (giardino, 
  piscina ecc.) e di ordinaria  manutenzione;
- spese nella misura del 90% relative al servizio di portineria (salvo 
  patto per una quota  inferiore).
Per quanto riguarda le spese per l'assicurazione e per l'amministrazione la giurisprudenza prevalente ha ritenuto equo addebitare il relativo costo al condomino proprietario. Quando si eseguono sull'immobile condominiale importanti ed improrogabili opere necessarie, regolarmente documentate,  per conservare ad esso la sua destinazione, per  evitare  maggiori  danni  o  comunque  opere  di  straordinaria   manutenzione  di rilevante  entità, il  locatore  può  chiedere  al  conduttore di unità immobiliare destinata ad abitazione,  che il canone di  locazione venga   integrato  con   un   aumento  annuo   non   superiore   all'interesse  legale sul capitale impiegato, al  netto  dei  contributi eventuali, per  l'esecuzione delle opere. La   richiesta  non   può  essere  effettuata   per  l'integrazione dei canoni pregressi e decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni  dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al  ricevimento  della  richiesta ed ha  efficacia  dal mese successivo al ricevimento della richiesta.

ALCUNE SENTENZE INTERESSANTI

" La sanzione di nullità, prevista dall'art.79 della legge n. 392 del 1978 investe non solo le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, ma anche quelle che gli riconoscono altri non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull'equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore, pur di assicurarsi il godimento dell'immobile, sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti. Detta norma va, dunque, applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione, compresa quella che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall'art.9 della legge n.392 del 1978."
(Cass. 12/10/1998, N. 10081)
 

" Il conduttore può rivolgersi direttamente all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condomino ed il proprio conduttore "
(Cass. 4/06/1998, N. 5485)

 

 

TABELLA DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA IL PROPRIETARIO ( P ) E L’INQUILINO ( I )

 

All'interno dell'appartamento

1. Impianto idrico, sanitario, gas appartamento

  

Installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria impianto idrico, sanitario e gas

P

Sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno e della cucina

P

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda

P

Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso

I

Allacciamento dalla rete sino ai contatori

P

Manutenzioni ordinarie delle rubinetterie acqua e gas, in conseguenza dell’uso

I

Sostituzione dei sifoni

P

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe")

P

2. Riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda

  

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda

P

Sostituzione e riparazione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, tubazioni, valvole, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico), avvolgimento pompe, sfitto, elementi riscaldamento, etc.

P

Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda

P

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie

I

3. Impianto elettrico dell'appartamento

  

Rifacimento e riparazione integrale dell’impianto elettrico

P

Riparazione dell’impianto elettrico per corto circuito

P

Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)

I

Sostituzione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

P

4. Pareti e soffitti dell'appartamento (intonaci, tinte, vernici, parati, ecc., ecc.)

  

Ripristino di intonaci

P

Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti, se volute dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione

I

Montaggio di carta da parati o materiali similari, se voluto dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione

I

5. Pavimenti e rivestimenti dell'appartamento

  

Rifacimento, sostituzione e riparazione di pavimenti e di rivestimenti

P

Manutenzione ordinaria di pavimenti e di rivestimenti

I

6. Serramenti e infissi dell'appartamento

  

Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento

P

Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche; ganci; rullo; cordelle d’attacco al rullo; molle nelle serrande avvolgibili

P

Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento, sostituzione parti accessorie (maniglie, serrature, vetri, cornici)

P

Verniciatura serramenti esterni: serrande, avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi

P

Verniciatura di serramenti interni, porte e telai finestre, se voluta dall’inquilino

I

 

Nelle parti comuni

7. Cortili e giardini

  

Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli

P

Costruzione dei passi carrabili

P

Riparazione e verniciatura dei cancelli

P

Installazione, riparazione e sostituzione automatismi di apertura

P

Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di automatismo di apertura dei cancelli

I

Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi

P

Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto

P

Rifacimento periodico della segnaletica dei posti auto in conseguenza all’uso

P

Acquisto e messa a dimora di alberi, cespugli e prati

P

Acquisto delle attrezzature per la manutenzione del giardino

P

Riparazione delle attrezzature per giardino in conseguenza all’uso

P

Conferimento dell’appalto e per assunzione del personale

P

Servizio di giardinaggio(taglio erba, potature, acquisto concimi e antiparassitari, consumi acqua)

I

Sostituzione piante ornamentali

P

Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione

P

Installazione e sostituzione panchine, giochi per ragazzi, attrezzature sportive e di ricreazione

P

Riparazione delle attrezzature sportivo-ricreative e dell’impianto di irrigazione

P

Installazione impianto di illuminazione

P

Manutenzione ordinaria impianto di illuminazione

I

Sostituzione lampadine

I

Consumi energia elettrica

I

Pulizia cortili e aree verdi e sgombero neve

I

8. Cantine (spazi di disimpegno) e lavanderie/stenditoi

  

Installazione impianto elettrico e suo rifacimento

P

Sostituzione lampadine

I

Manutenzione ordinaria e parti elettriche (porta lampade, interruttori, etc.)

I

Installazione impianto idrico e suo rifacimento (anche parziale)

P

Manutenzione ordinaria impianto idrico (rubinetti, saracinesche,etc.,etc.)

P

Sostituzione e riparazione di lavatoio e serbatoi dell’acqua

P

Riparazione e verniciatura stendibiancheria

I

Installazione e sostituzione stendibiancheria

P

Installazione, riparazione e sostituzione automatismi d'apertura

I

Derattizzazione

I

Disinfestazione insetti

I

Disinfestazione dei serbatoi della raccolta d’acqua

I

Consumi di energia elettrica e acqua

I

Tinteggiatura pareti e soffitti

P

Pulizia e relativi materiali d’uso

I

9. Scale, atri, tetti e muri

  

Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli

P

Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano

P

Opere murarie di rinforzamento dello stabile

P

Fornitura, riparazioni e manutenzioni straordinarie di tetti e lastrici solari

P

Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori gas, luce, acqua, dei contenitori per bidoni immondizie e di bacheca portatarghe

P

Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria dell’impianto elettrico in tutte le parti comuni

P

Fornitura di guide e zerbini

I

Fornitura e montaggio di caselle della posta

P

Installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione straordinaria di parti dell’impianto elettrico: soneria; comando porte e cancelli; illuminazione vano scale; citofono; etc.

P

Sostituzione soneria, comando porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, etc.

P

Applicazione targhette nominative personali

I

Installazione di dispositivi automatici chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi

P

Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e relative chiavi

P

Sostituzione e riparazione dei vetri degli infissi

P

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo

P

Acquisto estintori

P

Ricarica estintori

I

Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

P

Installazione di porta lampade, plafoniere e lampadari

P

Riparazione e sostituzione di porta lampade e plafoniere

P

Sostituzione lampadine e neon

I

Consumi energia elettrica

I

10. Corsie e rampe autorimesse

  

Rifacimento, riparazione e manutenzione delle pavimentazioni

P

Installazione di radiocomando e automatismi di apertura cancelli e saracinesche

P

Riparazione e piccole sostituzioni radiocomando e automatismi di apertura cancelli e saracinesche

I

Installazione e rifacimento dell’impianto elettrico di illuminazione

P

Sostituzione lampadine, piccole riparazioni impianto elettrico e temporizzatore

I

Installazione, piccola riparazione e rifacimento impianto idrico

P

Installazione e sostituzione dei cartelli e delle strisce di segnaletica

P

Manutenzione ordinaria della segnaletica

I

Sostituzione, riparazione e verniciatura di guardrail, parapetti e altri elementi protettivi

P

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio e spese di collaudo

P

Ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione

P

Consumi di energia elettrica e acqua

I

Pulizia corsie rampe, compresi materiali d’uso

I

Sgombero neve, acquisto e spandimento sale

I

11. Amministrazione

  

Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)

P

Assicurazione dello stabile e degli impianti

P

Spese amministrative, telefoniche, cancelleria, copisteria

P

Spese postali invio preventivi e consuntivi

P

Eventuali affitto sala per assemblee condominiali

P

Copie documenti richiesti dall’inquilino e altre spese amministrative sostenute su richiesta del conduttore

I

Spese per assemblee straordinarie convocate per iniziativa degli inquilini

I

Compenso dell’amministratore di condominio

P

Tassa (Tosap) per occupazione temporanea di suolo pubblico

P

Tassa Passi Carrabili

P

12. Ascensore

  

Prima installazione

P

Sostituzione e riparazione cabina

P

Sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche e altre manutenzioni straordinarie

P

Consumi elettrici per forza motrice, illuminazione e sostituzione lampade, fusibili, etc.

I

Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina

P

Riparazioni e sostituzioni di piccola entità di parti meccaniche, elettriche, dispositivi di chiusura, pulsantiere

I

Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relativa tassa di concessione comunale

P

Interventi per l’adeguamento a norme di legge

P

Manutenzione in abbonamento

I

Rinnovo licenza di esercizio

P

Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso

P

13. Autoclave

  

Installazione

P

Rifacimento impianto e sostituzione per vetustà o di parti

P

Sostituzione pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico e altri componenti primari

P

Consumi elettricità forza motrice

I

Collaudo, imposte e tasse di impianto

P

Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

P

Riparazione, sostituzioni e manutenzioni di parti in conseguenze all’uso

P

Manutenzione in abbonamento

I

Ricarica pressione del serbatoio

I

Consumo acqua potabile e acqua calda

I

Pulizia, depurazione e decalcificazione

I

14. Fognature e scarichi

  

Allacciamento rete comunale per scarico acque nere e bianche

P

Rifacimento e riparazione della rete fognante del collettore urbano al fabbricato e all’interno dello stesso

P

Installazione, rifacimento e riparazioni delle colonne montanti e rete raccolta acque (pluviali e canali), compresi pozzetti a sifone

P

Riparazione della rete fognante, delle fosse biologiche e dei pozzi neri

P

Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone

I

Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento acque rifiuto compreso avvolgimento elettrico pompa

P

Riparazione e sostituzione di cuscinetti paracqua e altre parti impianto sollevamento, in conseguenza all’uso

P

Spurgo fosse biologiche e pozzi neri, disotturazione colonne di scarico e pozzetti

I

Riparazione e disotturazione dei sifoni e rete fognante dovute a negligenza dell’utente

I

15. Impianto centralizzato TV

  

Installazione, riparazione e sostituzione di impianto centralizzato TV

P

Aggiunta di apparecchi di ricezione all’impianto centralizzato TV

I

Sostituzione cavi, prese ed altri accessori

P

Sostituzione accessori per l’ampliamento della ricezione

P

16. Impianti sportivi (piscine, campi da tennis)

  

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari)

I

Acqua (pulizia, depurazione) acquisto terra rossa, manutenzione ordinaria

I

Installazione, riparazione e manutenzione straordinaria delle strutture

P

17. Pareti esterne

  

Restauro e riparazione integrale delle facciate

P

Rifacimento di intonaci, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

P

18. Portierato e vigilanza

  

Indennità particolari come da Contratto Nazionale e accordi particolari richiesti dagli inquilini: Annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante; rotazione sacchi e bidoni spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale; conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda

I

Indumenti da lavoro del portiere

90%  I
10%  P

Salario, tredicesima, ferie, liquidazione, indennità come da Contratto Nazionale ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi

90%  I
10%  P

Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal Contratto Nazionale

90%  I
10%  P

Manutenzione della guardiola o abitazione del portiere

P
   

19. Pulizie e pre-raccolta rifiuti

  

Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, bidoni, trespoli, etc.)

P

Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti

I

Contributi previdenziali e assicurativi addetto

I

Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali di pulizia

I

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie

I

Tassa rifiuti solidi urbani

I

20. Riscaldamento, produzione acqua calda, condizionamento

  

Adeguamento dell’impianto di riscaldamento (produzione d’acqua calda e di condizionamento) alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi o altro (come da certificato energetico)

P

Sostituzione di caldaia, bruciatore, pompa, tubature, saracinesche, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico) cisterne e boiler

P

Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento

P

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (Valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manometri, termometri), etc.

P

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature

P

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto e sostituzione estintori

P

Ricarica estintori

I

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale

P

Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, compresi gli oneri assicurativi e previdenziali

I

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua

I

Pulizia annuale (in abbonamento) dell’impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, etc.

I

Riparazione e manutenzione del locale caldaia

P

Ricostruzione e riparazione del rivestimento refrattario

P

Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso al fuochista

I

Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua

I

Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e manopole

I

21. Trattamento delle acque potabili

  

Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, etc.)

P

Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, in conseguenza all’uso

P

Consumo di sali, resine, forza motrice, etc.

I

Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto

I

 

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