AMMINISTRATORE - ASSEMBLEA
(responsabilità)

09/06/2010 09.17


 
 

 

L'amministratore è una figura centrale nel condominio in quanto tutti gli atti amministrativi e contabili della vita condominiale, sono depositati presso il suo ufficio dove debbono sempre essere rintracciabili e visionabili 
La legislazione attuale non prevede per l'amministratore un'apposita figura professionale e quindi non è stabilita la iscrizione in alcun albo ne è richiesto alcun titolo di studio specifico.
L'amministratore dovrà comunque possedere un'adeguata preparazione di carattere tecnico, giuridico e contabile, in quanto, e non da poco tempo, il condominio risulta oggetto di una vasta normativa.
L'amministratore, nell'adempimento del suo incarico, deve osservare la  diligenza  del buon padre di famiglia e deve dare seguito, quale organo esecutivo del condominio, ai deliberati dell'assemblea che, ne è, invece, l'organo deliberante. L'amministratore agisce anche di sua iniziativa nei casi previsti dalla Legge (lavori urgenti ecc.) sui quali deve riferire in assemblea. I suoi compiti sono elencati nell'art.1130 c.c.
Nel nominare l’amministratore del proprio condominio (obbligatorio quando i condomini sono più di quattro) i sigg.ri condomini troveranno utile, per meglio esprimere la loro volontà, sapere che il candidato proposto non abbia avuto qualche piccolo inconveniente finanziario, quale ad esempio, uno o più protesti cambiari e/o assegni insoluti od altro, ed anche che abbia, come si suol dire?, qualcosa da perdere (oltre l'onore)  nella spiacevole eventualità, tutt’altro che rara, che si debba, in futuro, procedere, in sede giudiziaria, contro di lui per qualsivoglia motivo relativo alla sua gestione del condominio e che si venga a conoscenza,  tardivamente, che era ed è nullatenente e che quindi nulla  può essere risarcito. Sarà anche utile conoscerne l’organico dell'ufficio e gli orari della sua disponibilità.
L’amministratore  ha  l'obbligo di  riscuotere  i contributi condominiali approvati,  fare  eseguire  le delibere  adottate  dall’assemblea,  pagare i  servizi  e  le  prestazioni  erogati  al  condominio da enti, dipendenti e professionisti e quindi, presentare, al termine dell'esercizio fiscale (un anno) il rendiconto della sua gestione. L’amministratore dura in carica un anno e  scaduto  il temine annuale deve convocare l’assemblea per  presentare il  rendiconto della sua gestione e far deliberare  la nomina dell’amministratore per il  nuovo anno fiscale. L'amministratore cessato dall'incarico per scadenza del termine annuale o perché dimissionario continua ad esercitare tutti i suoi poteri per prorogatio.
La convocazione dell'assemblea, con  il  relativo ordine del giorno, può essere richiesta all'amministratore da n.2 condomini  che rappresentino almeno  1/6 del valore dello stabile (art.66 dispos. att. c.c.) e che indicheranno, il luogo dell'adunanza e  l'ordine  del  giorno. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta,  i  detti  condomini  possono provvedere direttamente  alla convocazione. L’amministratore può essere revocato con una delibera adottata dall’assemblea con la stessa maggioranza   necessaria per  la  sua nomina,  o,  su  richiesta  di  uno o  più condomini, dall’autorità giudiziaria  quando sussistano gravi  irregolarità od anche ometta di presentare il  rendiconto della sua  gestione per due esercizi  fiscali consecutivi  in  un  assemblea regolarmente convocata  o  non  abbia riferito, "senza indugio" all'assemblea  di  citazioni o provvedimenti a lui notificati  che  esorbitano le sue attribuzioni.
L’amministratore giudiziario viene nominato dal Giudice su ricorso di uno  o più condomini quando (art.1105 c.c.):
-  Non si prendono i provvedimenti necessari per la cosa comune;
-  Non si riesce a formare una maggioranza;
-  La delibera adottata non viene eseguita per mancanza di fondi o per la mancanza dell’amministratore; 
L’amministratore  giudiziario  opera  con gli  stessi  poteri dell’amministratore nominato dall’assemblea e cessa dall’incarico quando l’assemblea nomina un amministratore ordinario.
Il  verbale  dell'assemblea,  per  evitare  liti   ed impugnazioni,  è buona  regola,  sia redatto nel corso dell'assemblea stessa, e  sottoscritto dal Presidente, dopo la sua  rilettura, di cui  deve esserci notizia  nel verbale  stesso, e  dal  Segretario, eletti  all'inizio  dell'assemblea. Il verbale  può essere inviato ai condomini presenti che ne facciano richieste e deve invece  essere  inviato  a  tutti i condomini assenti non  rappresentati, che lo possono  impugnare in  modo rituale entro trenta giorni dal  ricevimento. Attenzione  tale limite di tempo per le impugnazioni  non esiste quando le assemblee sono nulle di per sé.
Quindi  bisognerà  distinguere  le delibere annullabili, impugnabili da chi ha votato  contro, da  chi si è astenuto od era assente, che sono quelle che risultano  affette da  vizi formali per la convocazione dell'assemblea  e per la formazione della sua volontà, da  quelle  nulle, impugnabili  anche  dai  condomini  che si espressero in modo favorevole purché dimostrino di avervi  interesse, in quanto mancanti di elementi essenziali o adottate da un'assemblea non costituita regolarmente. Sarà  nulla  quindi  una delibera  che  leda i diritti soggettivi  dei  condomini, o quella presa  senza  che  tutti  i condomini siano  stati avvisati  della   riunione,  od   una  delibera  adottata  senza la prescritta maggioranza o concernente un illecito ecc. 

RISCOSSIONE DEI  CONTRIBUTI CONDOMINIALI

I contributi condominiali deliberati dalle assemblee debbono essere versati,  nei tempi e nei modi stabiliti, dai singoli condomini, all'amministrazione condominiale.
Nel recente passato si  usava  versare  i  predetti contributi, direttamente  nelle  mani dell'amministratore  che  a  tal  fine si  recava  nel  condominio. Questo sistema dava  origine a non pochi  errori  nelle  registrazioni degli incassi ed a rischi per la sicurezza della persona dell'amministratore che si vedeva costretto a portare su di sé le somme riscosse e quindi era esposto a tutte le possibili dannose evenienze. Attualmente  nella grande maggioranza  dei casi, i versamenti da parte dei condomini vengono effettuati tramite c/c postale,  modo che non comporta più gli errori ed i rischi prima evidenziati.

RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE

La  responsabilità  dell’amministratore di condominio si estrinseca in due modi, l’uno all’interno del  condominio con  riguardo all’adempimento  degli  obblighi  ordinari  dell’amministratore, quali la  richiesta e l’incasso dei contributi condominiali approvati dall’assemblea, il pagamento dei servizi  erogati al condominio, la presentazione all’assemblea  del rendiconto annuale, l’esecuzione delle delibere adottate dalle assemblee, la  tenuta della  contabilità, la conservazione del registro dei verbali,  l’espletamento degli  interventi di manutenzione  ordinaria e  di  quelli  straordinari, però  definiti urgenti  e  necessari,  soggetti  a   posteriori  alla  delibera dell’assemblea,   attiene,  quindi, all'esercizio  dell'amministrazione soggetta  al  vaglio ed  all’eventuale censura  dei Condomini in sede di  assemblea,  che  può  o non  può, approvare, confermare, 1’amministratore per  l’anno fiscale successivo ed anche chiedere, eventualmente, la restituzione delle somme spese ed il risarcimento dei danni causati e l’altro verso  l’esterno, con l'osservanza di  normative,  in vigore -  alla  sua nomina o emanate successivamente, la cui omissione sottopone l'amministratore a  conseguenze  rilevabili,   perseguibili  e sanzionabili d’ufficio, amministrativamente e/o penalmente, dalle autorità pubbliche preposte.
L'amministratore  è  quindi  responsabile  verso  la  Pubblica Autorità   dell'osservanza   delle predette normative che prevedono, quasi sempre ( tranne  le  comunicazioni  dovute  relative  ai  contributi INPS, alle ritenute di acconto ed a quant'altro di fiscale)  atti come la nomina di tecnici, di  direttori  dei  lavori,  di  responsabili  della sicurezza, ed  anche  l’esecuzione  di lavori per la sicurezza  degli spazi e  dei  luoghi  di  lavoro condominiali, per il contenimento energetico, per le manutenzioni   straordinarie obbligatorie,  la  cui omissione comporterebbe doverosamente la sospensione dell’erogazione di un servizio (sostituzione dell’argano dell’ascensore, la sostituzione della caldaia). Spesso  accade,  che le  predette nomine e  le esecuzione  di lavori  non vengono deliberati in quanto le assemblee convocate si rifiutano a maggioranza oppure vengono dichiarate deserte. In  tali ipotesi, l’amministratore si viene a trovare al centro di due forze contrapposte, l’una costituita dalla volontà di non fare, deliberata, dei suoi ”datori” di lavoro, o, addirittura, dall’assenza  della manifestazione di volontà, per mancanza del quorum nelle assemblee, e l’altra costituita dalla  norma  cogente  che  gli impone  di  fare,  la  cui  inosservanza  é   sanzionata, penalmente e/o amministrativamente a seconda dei casi, con al limite, la richiesta del risarcimento dei danni da parte degli stessi  condomini il cui comportamento ha dato origine all’inadempimento posto in essere dall’amministratore. La valutazione delle situazioni dovrà essere eseguita tenendo presente  l’impossibilità  da parte dell’amministratore  di sottrarsi  all’adempimento  delle normative cogenti per il  condominio. L’amministratore  potrà quindi dimettersi, tenendo però  presente  che rimane in carica  per l'ordinaria amministrazione  fino alla  nomina del nuovo amministratore, o porre in essere quegli atti o decisioni in adempimento delle normative che li impongono  e  rimettersi  al  giudizio  dell’assemblea riconvocata   a   posteriori   o  sospendere  l’esercizio delle attività non  rispettose della normative relative.

 

L’amministratore può agire, senza l’ autorizzazione dell’assemblea, per:

  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

  • esercitare le ulteriori facoltà previste dal regolamento di condominio: infatti, giusta l’art. 1131, comma 1, cod. civ., il regolamento di condominio può ampliare i poteri attribuiti dal precedente art. 1130 cod. civ. all’amministratore, ma non restringerli.

  • stipulare contratti e provvedere a pagamenti relativi a opere di manutenzione ordinaria o a servizi comuni essenziali (Cass., n. 3159 del 17 marzo 1993, Sez. II );
  • stipulare contratti relativi a opere di manutenzione straordinaria solo se queste hanno il carattere dell’urgenza e comunque con necessità di ratifica dell’assemblea;
  • far valere in giudizio le norme del regolamento di condominio che, sia pur relative all’uso delle parti di proprietà esclusiva, siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’intero edificio (Cass., n. 397 del 23 gennaio 1989, Sez. II);
  • agire per ottenere il rilascio dell’alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato, cui l’alloggio era stato concesso quale integrazione della retribuzione (Cass., n. 4780 del 2 ottobre 1985, Sez. II);
  • detenere le chiavi del locale comune già destinato ad alloggio del portiere e rimasto vuoto per cessazione del servizio di portineria (Cass., n. 5076 del 23 luglio 1983, Sez. II);
  • agire contro il condomino che ha trasformato un balcone in una veranda, con lesione del godimento degli altri condomini o comunque con pregiudizio dell’estetica e della naturale destinazione della cosa comune (Cass., n. 3510 del 28 maggio 1980, Sez. II);
  • agire contro il condomino che ha abusivamente realizzato opere sulle parti comuni (Cass., n. 5160 del 27 luglio 1983, Sez. II);
  • promuovere azioni per ottenere il pagamento dei contributi condominiali;
  • promuovere azioni possessorie, vale a dire azioni di reintegrazione o di manutenzione ex artt. 1168-1170 cod. civ. (Cass., n. 4679 del 16 aprile 1992, Sez. II);
  • promuovere l’azione di denuncia di danno temuto e di risarcimento danni nei confronti dell’appaltatore, in caso di rovina dell’edificio (Cass., n. 152 del 19 gennaio 1985, Sez. II);
  • proporre l’azione di cui all’art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche se privo della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale (Cass., n. 2775 del 28 marzo 1997);
  • qualora sia autorizzato dall’assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell’edificio, pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all’appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale: conseguentemente il condominio è obbligato all’adempimento del debito derivante da tale clausola (Cass., n. 1640 del 22 febbraio 1997).

ANNULLABILITA' - NULLITA' 
DELL'ASSEMBLEA  (varie)

Secondo le ultime pronunce della Cassazione la nullità per difetto di convocazione si è trasformata in annullabilità. E', quindi, cambiata la tendenza della giurisprudenza ad ampliare la categoria delle delibere nulle rispetto a  quelle annullabili, tendenza  giustificata dallo scopo di consentire al condomino una difesa contro il potere della maggioranza svincolata dal ristretto termine di decadenza di cui all'art. 1137, terzo comma, codice civile. 

Infatti le seguenti sentenze:

- ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c. c. l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione. 
(Cass., 14/12/1982, n. 6863; Cass., 27/01/1982, n. 538; Tribunale Perugia, 7/09/1989)

- l'avvenuta comunicazione a tutti i condomini della data e del luogo dell'assemblea di prima e seconda convocazione e del contenuto dell'ordine del giorno costituisce un presupposto per la validità della costituzione dell'assemblea che deve sussistere ed essere fatto constatare al momento del suo inizio e che non può poi essere preso in considerazione ai fini della validità della delibera.
(Cass. 11 maggio 1984, n. 2893)

da cui risultava che l'omissione dell'invio dell'avviso di convocazione, comportando un vizio insanabile, negava all'assemblea il potere stesso di deliberare con conseguenze anche sulle future assemblee in qualche modo dipendenti da questa e la cui nullità era sempre invocabile da chiunque vi ha interesse, sono state stravolte dalla nuova tendenza che ha cambiato radicalmente un principio  che sembrava pacifico, infatti le seguenti ultime sentenze:

- le delibere condominiali sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge.
( Cass. 2 ottobre 2000, n. 13013)

- la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. 
(Cass. 05-0 1 -2000, n. 31; Cass. 05-02-2000  n. 1292  ) 

da quanto sopra attualmente si può affermare che:

sono annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ., le  delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare;

sono nulle le delibere  che hanno un oggetto impossibile o illecito, non di competenza dell'assemblea o trattano di diritti inviolabili per legge;

La differenza tra l'annullabilità e la nullità ai fini pratici, consiste nel fatto che il ricorso per l'impugnazione della deliberazione annullabile, ai sensi dell'art.1137, terzo comma, c.c. deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti, mentre l'azione diretta a fare accertare la nullità delle delibere condominiali può essere promossa da chiunque vi abbia interesse, e cioè dai condomini assenti o dissenzienti o che si sono astenuti dal votare e senza limiti di tempo,
 

ADEMPIMENTI E NORMATIVE CHE COINVOLGONO 
LA  RESPONSABILITA'  DELL' AMMINISTRATORE:
 

1) IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Legge     05/03/1990  n. 46;
Legge       9/01/1991  n. 10;
D.P.R.   26/08/1993  n.412;
D.P.R.   21/12/1999  n.  551;
Dichiarazione  di conformità dell’impianto elettrico;
Contratto di manutenzione e del terzo responsabile;
Libretto di centrale termica (Ditta di manutenzione);
C.P.I. rilasciato dai VV.F. ed omologazione ISPESL;

2) IMPIANTI ASCENSORI

Legge     24/10/1942  n.415;
D.P.R.   27/04/1955  n.547;
Legge     05/03/1990  n. 46;
Libretto con annotazioni visite di controllo;
Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico;
Contratto di manutenzione e  licenza  di  esercizio;

3) SICUREZZA DEL POSTO DI LAVORO

D.P.R.   27/04/1955  n.547
D.P.R.   19/03/1956  n.303
D. Lgs.   19/09/1994  n.626
D. Llgs.  19/03/1996  n.242
D.M.L.  16/01/1997
Piano di  sicurezza  con la valutazione dei rischi e delle misure di prevenzione;
Informazione  e  formazione  dei  lavoratori   in materia di sicurezza;
Conservazione del registro infortuni;

4) IMPIANTI ELETTRICI D'ILLUMINAZIONE E F.M.

Legge   05/03/1990  n. 46;
Denuncia ISPESL (se prevista);
Dichiarazione di conformità;

5) AUTORIMESSA

Legge   05/03/1990  N. 46 e dichiarazione di conformità;
Conformità dell'autorimessa alle normative di Legge e certificato di prevenzione incendi (C.P.I.), per le autorimesse con un parcamento effettivo superiore a nove autoveicoli, rilasciato dal Comando Provinciale dei VV.F.; 
Manutenzione regolare degli estintori mobili e dell’impianto fisso antincendio;

6) FASCICOLO DEL FABBRICATO

Deliberazione Consiglio Comunale di Roma n. 166 del 02/11/1999; 
Disegno di legge del Presidente del Consiglio n. 4339 bis del 30/11/1999
(non divenuto legge);
Attualmente, quindi, la redazione del FASCICOLO DEL FABBRICATO, deve essere effettuata solamente per gli edifici situati nel Comune di Roma a seguito della predetta deliberazione. Il fascicolo del fabbricato prevede la verifica dello stabile sotto  il profilo statico  ed impiantistico e dovrà essere redatto da tecnici abilitati. E’ prevista la nomina di un responsabile  per  la custodia, l’aggiornamento  ed  il  rinnovo  del  fascicolo  del fabbricato  a  termini di  Legge. Gli  immobili  dovranno  dotarsi  del  fascicolo di fabbricato entro i seguenti tempi:

- entro due anni quelli costruiti prima del 1939 termine prorogato dal 2001 al 2002;
- entro quattro anni quelli costruiti tra il 1940 ed il 1971 e quindi entro il 2004;
- entro sei anni quelli costruiti dal 1972 e quindi entro il 2006;

Ultimamente T.A.R. e Consiglio di Stato hanno dichiarato illegittima la delibera del Comune di Roma che ha istituito il F.d.F. e quindi i condomini che hanno adempiuto hanno buttato i soldi dalla finestra.
 
 

ULTERIORI RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE

 

L’amministratore  è considerato responsabile, nei confronti dell’acquirente, dei danni verificatisi entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera e derivati alle parti comuni del condominio, dalla imperfetta esecuzione da parte del costruttore.
La norma è diretta a tutelare l’acquirente di una casa nuova in caso di gravi difetti della costruzione, allo scopo di soddisfare esigenze di carattere generale, quali la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata. La legge dispone che l’appaltatore (e quindi il costruttore) sia responsabile dei danni nei confronti dell’acquirente (e quindi del condominio) nel caso di rovina totale o parziale dell’edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro 10 anni dall’ultimazione dell’opera. Eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione di tale responsabilità sono da considerarsi nulle.
 Di conseguenza l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del costruttore dell’edificio nell’interesse del condominio, in quanto titolare del potere/dovere di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti condominiali.
Può farlo anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, in quanto tale azione è diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni e, in quanto tale, rientra tra le sue specifiche attribuzioni.

Se l’amministratore non vi provvede, anche il singolo condomino è legittimato a farlo, sia per i gravi difetti riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, sia per ottenere il risarcimento dei danni che siano derivati alla sua unità immobiliare dall’imperfetta esecuzione dell’opera.
I gravi difetti. Non sono solo quelli che producono movimenti nelle strutture essenziali dell’immobile, ma anche tutti quelli che pregiudicano gravemente l’utilizzazione dell’immobile stesso e le funzioni cui è destinato. A titolo esemplificativo, costituiscono gravi difetti la presenza di crepe nei muri o sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in legno dei singoli locali, il distacco dell’intonaco della facciata dell’edificio, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto idrico, l’inadeguatezza ricettiva delle fosse biologiche, l’impiego di materiali difettosi nella costruzione di solai, errori di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d’acqua all’interno degli appartamenti sottostanti ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la costruzione difettosa di una canna fumaria dell’impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco, i vizi di realizzazione dei muri perimetrali.
Insomma, tutto ciò da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica dell’immobile o una sensibile menomazione della possibilità di normale godimento dello stabile o del singolo appartamento che ne comprometta la conservazione, anche quando non producano fenomeni tali da pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell’immobile oppure riguardino solo una parte limitata della costruzione.

La norma vale anche in caso di pericolo di rovina, ovvero quando segni visibili ed esteriori evidenzino che l’opera, o parte di essa, si rovinerà. Ma sono necessari elementi evidenti, cioè fenomeni che influiscono sulla stabilità dell’edificio e tali da far denotare una situazione di pericolo indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima.
Si tratta di un’ipotesi che per fortuna accade raramente e che può interessare soprattutto le palazzine costruite in spazi ritagliati su colline con terreni soggetti a franamenti