10/07/2010

 

LOCAZIONE DELL'APPARTAMENTO EX PORTIERE

LEGGE 8 AGOSTO 1992, N. 359

(C.D. PATTI IN DEROGA)

 

 

Il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:


a) con un canone libero e una durata fissa di quattro anni rinnovabili per altri quattro;


b) predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a tre anni rinnovabili per altri due.


Per le locazioni di durata transitoria, invece, sono previsti contratti di durata da uno a diciotto mesi e, per gli studenti fuori sede, da sei mesi a tre anni, anche questi predisposti dalle associazioni.
Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se questo succede, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).
 


a) 4 anni +4 a canone libero


Questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l'appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.
Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
- rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
- rinunciare al rinnovo.
Chi prende l'iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni.
La parte interpellata deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.

b) 3 anni +2 a canone calmierato


In alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero.
Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente.

 


Il contratto deve contenere, mediante il modulo "69", i riferimenti catastali dell'immobile locato ai sensi del Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 25/06/2010, prot. 83561 di cui all'art. 19 Comma 15 D.L. 78/2010, pena elevate sanzioni pecuniarie.


La L. 449/97, art. 21 comma 18, ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è prevista l'autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti.

L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di € 67.

Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. 

Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 

Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.


Il contratto di locazione della casa  ex-portiere viene stipulato tra il condominio tramite la persona dell'amministratore ed il  conduttore (acquista tale qualifica alla firma del contratto). L'amministratore ha l'obbligo, verso il condominio, del controllo dell'adempimento, da parte del conduttore, delle clausole riportate nel contratto.
In caso d'inadempienza, da parte del conduttore, con tacito assenso e/od omissioni dell'amministratore, questi risponde degli eventuali danni verso i condomini. Infatti l'amministratore è responsabile in via generale per l'inosservanza di tutte quelle norme attinenti alla vita del condominio.