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AMMINISTRATORE - ASSEMBLEA (responsabilità)

L'amministratore è la figura centrale nel condominio in quanto tutti gli atti amministrativi e contabili della vita condominiale, sono depositati presso il suo ufficio dove debbono sempre essere rintracciabili e visionabili. La legislazione attuale non prevede per l'amministratore, malgrado le diverse iniziative in proposito per una qualche regolamentazione, un'apposita figura professionale e quindi la legge non prescrive la iscrizione in alcun albo ne è richiesto alcun titolo di studio specifico. L'amministratore dovrebbe comunque possedere un'adeguata preparazione di carattere tecnico, giuridico e contabile, in quanto, e non da poco tempo, il condominio risulta destinatario di una vasta normativa sia di carattere fiscale che tecnico, che lo espone a rischi e responsabilità. L'amministratore, nell'adempimento del suo incarico, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia e deve dare seguito, quale organo esecutivo del condominio, ai deliberati dell'assemblea che, ne è, invece, l'organo deliberante.

L'amministratore agisce anche di sua iniziativa nei casi previsti dalla Legge (lavori urgenti ecc.) sui quali deve riferire in assemblea. I suoi compiti sono elencati nell'art.1130. Nel nominare l’amministratore del proprio condominio (obbligatorio quando i condomini sono più di quattro) i sigg.ri condomini troveranno utile, per meglio esprimere le loro preferenze, sapere che il candidato proposto non abbia avuto inconvenienti finanziari dolosi, quali ad esempio, uno o più protesti cambiari e/o assegni insoluti od altro per cui risulti insolvente, ed anche che abbia, come si suol dire?, qualcosa da perdere (oltre l'onore ed il decoro) nella spiacevole eventualità, oggigiorno tutt’altro che rara, che si debba, in futuro, procedere, in sede giudiziaria, contro di lui per qualsivoglia motivo relativo alla sua gestione del condominio e che si venga a conoscenza, tardivamente, che era ed è nullatenente e che quindi nulla può essere risarcito. Sarà anche utile conoscerne l’organico dell'ufficio e gli orari e la sua effettiva disponibilità per il contatto con gli amministrati. Non è infatti raro che l’amministratore moderno, nella gestione dei condomini, affianchi, purtroppo alla contabilità computerizzata, una scarsa reperibilità, anche telefonica, addirittura spalmata solamente su alcuni giorni della settimana, dimenticando che l’amministratore è il riferimento del condominio e quindi la sua presenza presso lo stesso deve essere il più possibile senza soluzione di continuità. L’amministratore ha l'obbligo di riscuotere i contributi condominiali approvati, fare eseguire le delibere adottate dall’assemblea, pagare i servizi e le prestazioni erogati al condominio da enti, dipendenti e professionisti e quindi, presentare, al termine dell'esercizio fiscale (per legge un anno) il rendiconto della sua gestione. L’amministratore dura in carica un anno e scaduto il temine annuale deve convocare l’assemblea per presentare il rendiconto della sua gestione e far deliberare la nomina dell’amministratore per il nuovo anno fiscale. L'amministratore cessato dall'incarico per scadenza del termine annuale o perché dimissionario, prima della scadenza del termine continua ad esercitare tutti i suoi poteri secondo l’istituto della "prorogatio". La convocazione dell'assemblea, con il relativo ordine del giorno, può essere anche richiesta all'amministratore da n.2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dello stabile (art.66 dispos. att. c.c.) e che indicheranno, il luogo dell'adunanza e l'ordine del giorno. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. L’amministratore può essere revocato con una delibera adottata dall’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, o, su richiesta di uno o più condomini, dall’autorità giudiziaria quando sussistano gravi irregolarità od anche ometta di presentare il rendiconto della sua gestione per due esercizi fiscali consecutivi in un assemblea regolarmente convocata o non abbia riferito, "senza indugio" all'assemblea di citazioni o provvedimenti a lui notificati che esorbitano le sue attribuzioni. L’amministratore giudiziario viene nominato dal Giudice su ricorso di uno o più condomini quando (art.1105 c.c.): - Non si prendono i provvedimenti necessari per la cosa comune;

- Non si riesce a formare una maggioranza;

- La delibera adottata non viene eseguita per mancanza di fondi o per la mancanza dell’amministratore; L’amministratore giudiziario (nominato dall’autorità giudiziaria) opera con gli stessi poteri dell’amministratore nominato dall’assemblea e cessa dall’incarico quando l’assemblea nomina un amministratore ordinario. Il verbale dell'assemblea, per evitare liti ed impugnazioni, è buona regola, sia redatto nel corso dell'assemblea stessa, e sottoscritto dal Presidente, dopo la sua rilettura, di cui deve esserci notizia nel verbale stesso, e dal Segretario, eletti all'inizio dell'assemblea. Il verbale può essere inviato ai condomini presenti che ne facciano richieste e deve invece essere inviato a tutti i condomini assenti non rappresentati, che lo possono impugnare in modo rituale entro trenta giorni dal ricevimento. Attenzione tale limite di tempo per le impugnazioni non esiste quando le delibere sono nulle di per sé. Quindi bisognerà distinguere le delibere annullabili, impugnabili da chi ha votato contro, da chi si è astenuto od era assente, che sono quelle che risultano affette da vizi formali per la convocazione dell'assemblea e per la formazione della sua volontà, da quelle nulle, impugnabili anche dai condomini che si espressero in modo favorevole purché dimostrino di avervi interesse, in quanto mancanti di elementi essenziali o adottate da un'assemblea non costituita regolarmente. Sarà nulla quindi una delibera che leda i diritti soggettivi dei condomini, o quella presa senza che tutti i condomini siano stati avvisati della riunione, od una delibera adottata senza la prescritta maggioranza o concernente un illecito ecc.

I contributi condominiali deliberati dalle assemblee debbono essere versati, nei tempi e nei modi stabiliti all'amministrazione condominiale. Nel recente passato si usava versare i predetti contributi, direttamente nelle mani dell'amministratore che a tal fine si recava nel condominio. Questo sistema dava origine a non pochi errori nelle registrazioni degli incassi ed a rischi per la sicurezza della persona dell'amministratore che si vedeva costretto a portare su di sé le somme riscosse e quindi era esposto a tutte le possibili dannose evenienze. Attualmente nella grande maggioranza dei casi, i versamenti da parte dei condomini vengono effettuati tramite c/c postale intestato al condominio o su c/c bancario, modo che non comporta più gli errori ed i rischi prima evidenziati.

La responsabilità dell’amministratore di condominio si estrinseca in due modi,

l’uno all’interno del condominio con riguardo all’adempimento degli obblighi ordinari dell’amministratore, quali la richiesta e l’incasso dei contributi condominiali approvati dall’assemblea, il pagamento dei servizi erogati al condominio, la presentazione all’assemblea del rendiconto annuale, l’esecuzione delle delibere adottate dalle assemblee, la tenuta della contabilità, la conservazione del registro dei verbali, l’espletamento degli interventi di manutenzione ordinaria e di quelli straordinari, però definiti urgenti e necessari, soggetti a posteriori alla delibera di ratifica dell’assemblea. E’ la responsabilità, quindi, dell'esercizio stesso dell'amministrazione condominiale, soggetta poi al vaglio ed all’eventuale sindacato dei Condomini in sede di assemblea, che può o non può approvare i rendiconti, confermare o non confermare 1’amministratore per l’anno fiscale successivo ed anche chiedere, eventualmente, la restituzione delle somme spese ed il risarcimento dei danni causati.

l’altro verso l’esterno, con l'osservanza di normative, in vigore - alla sua nomina o emanate successivamente, la cui omissione sottopone l'amministratore a conseguenze rilevabili, perseguibili e sanzionabili d’ufficio, amministrativamente e/o penalmente, dalle autorità pubbliche preposte. L'amministratore è quindi responsabile verso la Pubblica Autorità dell'osservanza delle predette normative che prevedono, quasi sempre ( tranne le comunicazioni dovute relative ai contributi INPS, alle ritenute di acconto ed a quant'altro di fiscale all’agenzia delle entrate) atti come la nomina di tecnici, di direttori dei lavori, di responsabili della sicurezza, ed anche l’esecuzione di lavori per la sicurezza degli spazi e dei luoghi di lavoro condominiali, per il contenimento energetico, per le manutenzioni straordinarie obbligatorie, la cui omissione comporterebbe doverosamente la sospensione dell’erogazione di un servizio (sostituzione dell’argano dell’ascensore, la sostituzione della caldaia). Spesso accade, che le predette nomine e le esecuzione di lavori non vengono deliberati in quanto le assemblee convocate si rifiutano a maggioranza oppure vengono dichiarate deserte. In tali ipotesi, l’amministratore si viene a trovare al centro di due forze contrapposte, l’una costituita dalla volontà di non fare, deliberata, dei suoi "datori" di lavoro, o, addirittura, dall’assenza della manifestazione di volontà, per mancanza del quorum nelle assemblee, e l’altra costituita dalla norma cogente che gli impone di fare, la cui inosservanza é sanzionata, penalmente e/o amministrativamente a seconda dei casi, con al limite, la richiesta del risarcimento dei danni da parte degli stessi condomini il cui comportamento ha dato origine all’inadempimento posto in essere dall’amministratore. La valutazione delle situazioni dovrà essere eseguita tenendo presente l’impossibilità da parte dell’amministratore di sottrarsi all’adempimento delle normative cogenti per il condominio. L’amministratore potrà quindi dimettersi, tenendo però presente che rimane in carica per l'ordinaria amministrazione fino alla nomina del nuovo amministratore, o porre in essere quegli atti o decisioni in adempimento delle normative che li impongono e rimettersi al giudizio dell’assemblea riconvocata a posteriori o sospendere l’esercizio delle attività non rispettose della normative relative.

- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

- esercitare le ulteriori facoltà previste dal regolamento di condominio: infatti, giusta l’art. 1131, comma 1, cod. civ., il regolamento di condominio può ampliare i poteri attribuiti dal precedente art. 1130 cod. civ. all’amministratore, ma non restringerli.

- stipulare contratti e provvedere a pagamenti relativi a opere di manutenzione ordinaria o a servizi comuni essenziali (Cass., n. 3159 del 17/03/1993, Sez. II );

- stipulare contratti relativi a opere di manutenzione straordinaria solo se queste hanno il carattere dell’urgenza e comunque con necessità di ratifica dell’assemblea;

- far valere in giudizio le norme del regolamento di condominio che, sia pur relative all’uso delle parti di proprietà esclusiva, siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’intero edificio (Cass., n. 397 del 23 gennaio 1989, Sez. II);

- agire per ottenere il rilascio dell’alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato, cui l’alloggio era stato concesso quale integrazione della retribuzione (Cass., n. 4780 del 2 ottobre 1985, Sez. II);

- detenere le chiavi del locale comune già destinato ad alloggio del portiere e rimasto vuoto per cessazione del servizio di portineria (Cass., n. 5076 del 23 luglio 1983, Sez. II);

- agire contro il condomino che ha trasformato un balcone in una veranda, con lesione del godimento degli altri condomini o comunque con pregiudizio dell’estetica e della naturale destinazione della cosa comune (Cass., n. 3510 del 28 maggio 1980, Sez. II);

- agire contro il condomino che ha abusivamente realizzato opere sulle parti comuni (Cass., n. 5160 del 27 luglio 1983, Sez. II);

 promuovere azioni per ottenere il pagamento dei contributi condominiali;

 promuovere azioni possessorie, vale a dire azioni di reintegrazione o di manutenzione ex artt. 1168-1170 cod. civ. (Cass., n. 4679 del 16/04/1992, Sez. II);

- promuovere l’azione di denuncia di danno temuto e di risarcimento danni nei confronti dell’appaltatore, in caso di rovina dell’edificio (Cass., n. 152 del 19 gennaio 1985, Sez. II);

- proporre l’azione di cui all’art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche se privo della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale (Cass., n. 2775 del 28 marzo 1997);

- " L'avvenuta comunicazione a tutti i condomini della data e del luogo dell'assemblea di prima e seconda convocazione e del contenuto dell'ordine del giorno costituisce un presupposto per la validità della costituzione dell'assemblea che deve sussistere ed essere fatto constatare al momento del suo inizio e che non può poi essere preso in considerazione ai fini della validità della delibera. (Cass. 11 maggio 1984, n. 2893)

dalle quali risultava che l'omissione dell'invio dell'avviso di convocazione, comportando un vizio insanabile, negava all'assemblea il potere stesso di deliberare con conseguenze anche sulle future assemblee in qualche modo dipendenti da questa e la cui nullità era sempre invocabile da chiunque vi ha interesse, sono state stravolte dalla nuova tendenza che ha cambiato radicalmente un principio che sembrava pacifico, infatti le

- le delibere condominiali sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. ( Cass. 2 ottobre 2000, n. 13013)

- la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (Cass. 05-0 1 -2000, n. 31; Cass. 05-02-2000 n. 1292 )

sono annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 cod. civ., le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare;

sono nulle le delibere che hanno un oggetto impossibile o illecito, non di competenza dell'assemblea o trattano di diritti inviolabili per legge;

La differenza tra l'annullabilità e la nullità ai fini pratici, consiste nel fatto che il ricorso per l'impugnazione della deliberazione annullabile, ai sensi dell'art.1137, terzo comma, c.c. deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti, mentre l'azione diretta a fare accertare la nullità delle delibere condominiali può essere promossa da chiunque vi abbia interesse, e cioè dai condomini assenti o dissenzienti o che si sono astenuti dal votare e senza limiti di tempo.

2° File

PROROGATIO

"L’Amministratore di un condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea,o dal regolamento di condominio, anche se la delibera di nomina sia stata oggetto di impugnativa dinanzi all'autorità giudiziaria, per vizi comportanti la nullità od annullabilità della delibera medesima, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini."

"L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore.

"L’amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. civile o perché dimissionario, continua a esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini".

"L'amministratore, seppur dimissionario, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito; egli mantiene pertanto, fino a tale momento, il potere-dovere di convocare le assemblee." (C.c. art. 1129; att. c.c. art.66) (Trib. Milano Sez. VIII 18/05/1992 n.5537

"La prorogatio non opera quando risulti una volontà dei condomini, espressa con delibera dall'assemblea, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico."

(Cass. 5/02/1993, n. 1445)

"L'amministratore in prorogatio continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'articolo 1130 C.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore; pertanto, l'amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall'art. 1130 C.c.."

" Fino a quando non viene nominato un altro amministratore che quindi sostituisce quello revocato, quest'ultimo continua ad esercitare i suoi poteri."

" L'istituto della "prorogatio imperii" che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell’Amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell’Amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'Art. 1129, secondo comma, C.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

3° File

PROROGATIO DEI POTERI

DELL’AMMINISTRATORE

Roma 15 settembre 2010 PAOLO CHIAPEROTTI

4° File

CODICE CIVILE ART. 1136

5° File

6° File

1) Servizio non previsto nel regolamento