11) newsletter del 3 aprile 2011   

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DEL COMPUTO DEI GIORNI SECONDO IL CODICE CIVILE

 

La locuzione latina “dies a quo non computatur in termino, dies ad quem computator” significa che per il conteggio dei termini a giorni, il giorno iniziale  (cosidetto dies a quo) non si conta, mentre va contato il giorno finale (cosidetto dies a quem).

Per esempio il termine di 5 giorni che deve decorrere, dal ricevimento dell’avviso di convocazione al giorno della riunione dell’assemblea condominiale in prima convocazione, si deve contare dal giorno successivo al ricevimento dell’avviso di convocazione fino a quello della riunione.

Il codice civile italiano ha accolto tale principio all’art. 2963, che recita come appresso:

COMPUTO DEI TERMINI DI PRESCRIZIONE


1. I termini di prescrizioni contemplati dal presente codice e dalle altre leggi si computano secondo il calendario comune.

2. Non si computa il giorno nel corso del quale cade il momento iniziale del termine e la prescrizione si verifica con lo spirare dell'ultimo istante del giorno finale.

3. Se il termine scade in giorno festivo, è prorogato di diritto al giorno seguente non festivo.

4. La prescrizione a mesi si verifica nel mese di scadenza e nel giorno di questo corrispondente al giorno del mese iniziale.

5. Se nel mese di scadenza manca tale giorno, il termine si compie con l'ultimo giorno dello stesso mese.

 

Si tenga presente che, qualsiasi notificazione a mezzo del servizio postale si considera fatta nella data della spedizione, mentre i termini che hanno inizio dalla notificazione (compreso quello per presentare un eventuale ricorso) decorrono dalla data in cui l'atto è ricevuto (comma aggiunto all'articolo 60 del Dpr 600/73, dall'articolo 37 comma 27 lettera f del D.L. 223 del 4 luglio 2006).

 


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IL BILANCIO CONDOMINIALE

 

 

Il Bilancio condominiale può essere redatto, nulla prescrivendo la Legge al riguardo, a seconda dell’inserimento delle spese effettuate e degli incassi contabilizzati, con il criterio di competenza o di cassa. Lo studio scrivente opta da sempre per il criterio di competenza nel senso che le spese erogate per prestazioni effettuate durante l’esercizio fiscale, anche se saldate posteriormente o da pagare (nel qual caso figureranno come “debiti”) vengono sempre inserite nel bilancio cui si riferiscono le prestazioni. Stessa cosa dicasi per gli incassi. Qualche esempio per chiarire il concetto: se un condòmino effettua il pagamento dell’ultima rata ordinaria  dell’anno 2010 ai primi dell’anno successivo, l’accredito sarà effettuato in gestione 2010, e non 2011 - effettuando dunque una scelta di competenza e non di cassa – soprattutto per evitare equivoci col condòmino in questione il quale sarebbe sicuro di aver saldato tutta la gestione 2010, mentre di fatto si troverebbe con un minor pagato in bilancio 2010 e contemporaneamente un pagamento in più per l’anno 2011. Stessa cosa dicasi per le spese, per esempio per una bolletta idrica o elettrica riferita a consumi relativi all’anno 2010, anche se saldata ai primi del 2011 verrà inserita nelle spese 2010.

Una seconda distinzione è quella per materia. Il Bilancio sarà pertanto:

-       “ordinario quando riguarda le spese che il Condominio sostiene normalmente, ogni esercizio fiscale (solare o non)  per la costante manutenzione di strutture e per la somministrazione di servizi (fornitura di energia elettrica e di acqua, pulizia degli spazi comuni, servizio di guardiania e/o pulizia effettuato da un portiere/custode, spese amministrative, interventi manutenzione ordinaria e straordinaria ecc. ecc.);

-      “riscaldamento” quando riguarda le spese per la gestione di un servizio comune particolare, quale l’impianto di riscaldamento “centralizzato”, cioè facente capo ad unico generatore termico (o più di uno nel caso si tratti di un grande condominio, magari con più palazzine) che alimenta contemporaneamente tutte le unità immobiliari ad essa collegate;

-      “straordinario” quando riguarda spese per interventi particolari, o volti a ripristinare strutture usurate dal tempo (per es. rifacimento di facciate, balconi, terrazzi, ritinteggiatura o restauro di androni e vani scala, ecc. ecc.) o imposti da normative  specifiche sull’argomento destinate soprattutto a salvaguardare la sicurezza delle cose e delle persone (per es. messa a norma di impianti elettrici, di impianti ascensore, di centrali termiche, ecc. ecc.).

I criteri con i quali redigere un “buon” bilancio sono universali, a prescindere dalla materia oggetto di bilancio. Ovviamente altro presupposto fondamentale, non dal punto di vista della forma (che pure ha la sua importanza e le sue regole), ma dal punto di vista della sostanza, è che tutti i dati riportati “sulla carta” trovino effettivo riscontro, per correttezza e trasparenza, in documenti contabili sempre visionabili da parte dei condòmini, sia prima delle eventuali approvazioni in sede assembleare, sia, se necessario, dopo le avvenute riunioni per almeno cinque anni. E’ buona abitudine (oltre che “norma deontologica”) dunque, che gli amministratori conservino il più a lungo possibile il materiale contabile cartaceo (oggi è possibile scannerizzare e quindi conservare il predetto materiale su sopporto elettronico), sia per dirimere eventuali contestazioni da parte di terzi, fornitori del condominio (imprese, società fornitrici di elettricità, acqua e gas, ecc. ecc.), sia per la necessità dei singoli condòmini, sia per prescrizioni normative  (vedasi in particolare tutte le spese oggetto di detrazione fiscale, che devono essere conservate per almeno quindici anni, nonché per altra documentazione di carattere fiscale – es. la “dichiarazione fiscale del Condominio”,  il cosiddetto Modello 770, che deve essere conservato, per possibili verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, per almeno 5 anni).

Descriveremo appresso, nel dettaglio, forma e struttura di un bilancio condominiale ordinario (i princìpi non varieranno per i bilanci riscaldamento o per i bilanci straordinari) consuntivo (cioè di chiusura delle spese effettuate nell’arco temporale di riferimento). Preciseremo più in là la differenza, fra bilancio consuntivo e bilancio preventivo.

Innanzitutto quando si parla di “bilancio” ci si riferisce ad una serie di documenti, di diverso tipo, che nel loro insieme costituiscono un unicum, al quale viene data la definizione, in senso lato, di bilancio.

Il primo di questi documenti è il bilancio consuntivo di spesa vero e proprio, ossia un testo riepilogativo delle varie tipologie di spese, raggruppate per tabelle, di solito da riferirsi ad un periodo di tempo circoscritto, che nella maggior parte dei casi corrisponde all’anno solare (inizio 1° gennaio-fine 31 dicembre).  Esistono condomini la cui gestione ordinaria non coincide con l’anno solare, iniziando per esempio il 1° di maggio di ogni anno per terminare il 30 aprile dell’anno successivo. Nel bilancio saranno riportate entrate ed uscite relative al predetto arco temporale. Di solito tale caratteristica temporale è prescritta  e segnalata nel Regolamento condominiale.

Nel prospetto di bilancio, oltre alle spese, possono essere riportate (con segno meno davanti alla cifra) anche eventuali rendite o entrate che si intendono come somme da restituire ai condòmini in sede di consuntivo, senza accantonamenti.

Il bilancio si chiude con una cifra che risulterà dalla somma algebrica degli importi riportati nel predetto prospetto (avremo quindi un documento la cui cifra finale, per esemplificare, potrebbe essere € 50.000,00).

Il secondo documento, dopo il prospetto di spesa, è la ripartizione, cioè la suddivione delle spese riportate nel primo documento (gli € 50.000,00 di cui sopra) per tabelle millesimali (di proprietà, di scala, di ascensore, di riscaldamento, ecc.) o imputate ad personam (es. spese postali, legali o di altro tipo da addebitare al singolo condòmino; spese per consumi idrici derivanti da lettura dei misuratori individuali da addebitare alla singola unità imm.re, ecc. ecc.); il compendio delle predette spese, indicate per ogni condomino, detratti gli importi versati dai condòmini stessi in via preventiva, algebricamente genera il saldo (o conguaglio) – effettivo ad avvenuta approvazione del bilancio - che potrà essere attivo o passivo, a seconda che il condòmino debba avere o dare alla cassa condominiale.

Nei bilancio ordinario e riscaldamento, trattandosi di gestioni che si ripetono ciclicamente di anno in anno, prima del conguaglio finale esistono due colonne che riportano i conguagli dovuti ed i conguagli pagati dai singoli condòmini per la gestione precedente in modo che eventuali posizioni non chiuse (sia debiti che crediti) vengano ricontabilizzate nel conguaglio dell’anno corrente.

Abbiamo infine gli ultimi due documenti: il conto economico e la situazione patrimoniale.

Il Conto Economico è dato dalla differenza algebrica fra le entrate (quelle relative all’esercizio corrente e quelle per conguagli esercizio precedente) e le uscite (anch’esse relative all’esercizio corrente o a quello precedente) dell’anno di riferimento. Il prospetto utilizzato per riepilogare tali dati è infatti, solitamente, suddiviso su due colonne, l’una con la dicitura Entrate (a sinistra) e l’altra con la dicitura Uscite (a destra). Il punto di partenza è rappresentato dal saldo iniziale di cassa (cioè il saldo, positivo o negativo, con cui si è chiusa la cassa dell’esercizio precedente). Il punto di arrivo è definito come “avanzo” o “disavanzo” di cassa (il cosiddetto “disavanzo” può essere definito anche come “anticipo amministratore” in quanto il fatto che il condominio abbia sostenuto delle spese in mancanza di propri fondi, implica necessariamente che tali spese, se erogate e non poste a debito, siano state finanziate direttamente dall’amministratore attraverso suoi anticipi; in tal caso l’anticipo, ovviamente, appare sotto la colonna Entrate) il quale, a sua volta, costituirà l’elemento di avvio della successiva gestione. Se i dati riportati nelle due colonne sono esatti, esse si pareggeranno perfettamente. Se il saldo di cassa sarà attivo esso entrerà come prima voce (cd. Saldo iniziale di cassa) nella colonna “Attività” della situazione patrimoniale, se passivo entrerà come prima voce (cd. Disavanzo di cassa o Anticipo amministratore) nella colonna “Passività” della situazione patrimoniale.

Infine abbiamo lo Stato Patrimoniale che serve a dare un quadro generale dell'andamento finanziario del condominio, includendo non solo i movimenti di cassa (entrate ed uscite) operati dall’amministratore, ma anche i crediti ed i debiti che il condominio possiede (sia verso terzi sia verso gli stessi condòmini) nonché eventuali accantonamenti di fondi che potremmo definire stazionari o variabili.

Si struttura anch’esso su due colonne denominate Attività (a sinistra) e Passività (a destra). Nella colonna attività si riportano i crediti del condominio, ossia i conguagli da incassare presso i condòmini (o qualunque altro credito, anche verso terzi) i quali serviranno a finanziare i debiti (passività) del condominio, sia verso gli stessi condòmini (conguagli da rimborsare), sia verso terzi (eventuali fornitori non soddisfatti) sia verso la cassa condominiale, come nel caso di fondi di accantonamento che debbono rimanere nella disponibilità del condominio o per situazioni di particolare necessità (vedi fondi cassa ordinari istituiti per far fronte, per esempio, a lavori urgenti senza il bisogno, da parte dell’amministratore, di dover effettuare richieste improvvise di denaro) o per costituire fondi (vedi il trattamento di fine rapporto) in favore di dipendenti (portieri, ecc.) che al momento opportuno dovranno essere erogati in favore del relativo beneficiario.

Mentre i fondi cassa sono solitamente “stazionari” nel senso che non sono soggetti a mutamenti di consistenza, nel caso dei fondi di accantonamento per trattamenti di fine rapporto l’ammontare iniziale viene annualmente aggiornato sulla base delle retribuzioni corrisposte al dipendente. In ogni bilancio dunque viene posta a carico dei condòmini una spesa che di fatto però non viene erogata, bensì accantonata per essere poi sostenuta al momento opportuno. Tulle le attività devono pareggiare perfettamente le varie passività (anticipo amministratore, debiti verso condòmini, fondi cassa ed accantonamenti tfr):
la differenza fra le due colonne è sempre uguale a ZERO.

In parole più semplici, se il condominio incassasse tutto quello che i condòmini (o altri) debbono pagare a chiusura di un dato bilancio, con tali entrate deve poter finanziare tutte le spese in sospeso, restituire quanto dovuto ai condòmini che hanno un credito (o all’amministratore che ha effettuato delle anticipazioni) residuando solamente l’eventuale fondo cassa o l’accantonamento tfr. L’uno rappresenta una specie di salvadanaio del condominio, l’altro uno degli obblighi che la legge prescrive come a carico del datore di lavoro in favore del dipendente. Il primo rigo dello stato patrimoniale deve coincidere con saldo (positivo o negativo) derivante dal conto economico. Tale cifra costituirà il punto di partenza della gestione economica (cassa) successiva ed è questo metodo di riporto che anno dopo anno permette di vedere fotografata la situazione economica e patrimoniale del condominio.

Di solito gli amministratori hanno l’abitudine di allegare conto economico e situazione patrimoniale solo in sede di bilancio consuntivo ordinario, in quanto eventuali fondi cassa o accantonamenti (es. TFR) sono di solito evidenziati in gestione ordinaria. Sarebbe comunque utile, per chiarezza, allegare tali prospetti anche ai bilanci riscaldamento o straordinari, questo al fine di dare sempre conoscenza ai condòmini di eventuali situazioni pendenti (debiti e crediti) che dai soli prospetti di spesa e dalle ripartizioni non risultano visibili.

I bilanci “preventivi” infine, come dice anche la parola sono solo un’ipotesi, una previsione di spesa (quasi sempre basata sul dato oggettivo rappresentato dal bilancio consuntivo di spesa dell’anno immediatamente precedente, onde avere, di massima, un’idea quanto più fondata possibile delle future spese da sostenere). Pertanto si compongono solamente del prospetto di spesa e della relativa ripartizione (millesimale e non). La somma totale viene poi suddivisa per singole unità immobiliari ed a sua volta riscossa per il numero di rate (mensili, bimestrali, trimestrali, ecc.) previste dal Regolamento condominiale, o laddove non esistente, dalla prassi consolidata. Non saranno dunque presenti né conto economico né situazione patrimoniale.

 

Roma, 30 aprile 2011                                                       D.ssa Mariacristina Spata